나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62329 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1650 일산에듀포레푸르지오 111동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 ""호곡중학교"" 북측 인근에 위치하며 일대는 공동주택이 주를 이루는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
규모: 지상 25층
외벽: 페인트 마감
내벽: 벽지 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급탕, 난방, 소화전, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측으로 노폭 약 12~15미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(고양탄현공공주택지구) , 제2종일반주거지역 , 일단의주택단지조성사업지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-03-07)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

목록상 2~25층의 층별 면적이 집합건축물대장상 면적과 상이하며 이는 집합건물 등기사항전부증명서상 오기인 것으로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62329 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1650 일산에듀포레푸르지오 111동 4층 406호

용도: 아파트

감정가: 438,000,000원

토지면적: 45.73㎡ (약 13.83평)

건물면적: 74.77㎡ (약 22.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대천서부수산업협동조합

사용승인일: 2018년 10월 17일

총세대수: 1,690세대

본 물건 동수: 17개 동 (단지 전체)

본 물건 최고층: 25층 (단지 전체)

본 물건 층수: 4층

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 호곡중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택이 밀집된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 남서측 및 북서측으로 노폭 약 12~15미터의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 자연녹지지역(고양탄현공공주택지구), 제2종일반주거지역, 일단의 주택단지조성사업지역, 중로1류(폭 20m~25m) 등에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(도담유치원, 호곡중학교, 호곡초등학교), 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 7월 2일자 대천서부수산업협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2019.02.01)

* 근저당권 (2021.07.02)

* 가압류 (2024.07.11, 2024.07.25, 2024.07.26)

* 임의경매개시결정 (2025.02.14)

총 채권액 (등기부상): 약 554,726,955원

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다. 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 현재 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상인 경우에도 실제 점유 관계에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 교육시설: 호곡중학교, 호곡초등학교, 도담유치원 등이 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

주거환경: 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 중심 지역입니다.

상업시설: 인근에 기본적인 상업시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 추가 조사를 통해 상세 파악이 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역에 일반적인 주거 지역에서 통상적으로 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 단지 인근 버스정류장을 통한 시내외 접근이 가능합니다.

교육: 초, 중, 고 및 유치원 등 다양한 교육 시설 이용이 편리합니다.

편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 커뮤니티 시설이 갖추어져 있습니다.

주차: 총 2,219대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (단지 전체 기준)

6. 잠재적 리스크

층수 및 면적 정보 오류 가능성: 본 물건의 등기부상 층수와 집합건축물대장상 면적이 상이하다는 점은 등기부상 오기로 추정되나, 계약 전 정확한 실측 면적 및 층수 확인이 필요합니다. 본 건 주소는 4층 406호이나, 전유부 정보에는 24층으로 기재되어 있습니다.

임대차 관계 미확인: 임차인이 존재할 경우, 보증금 0원이라도 실제 거주 여부 및 명도 관련 이슈가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

2018년 준공된 아파트로 비교적 신축이며, 건물 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

지역 내 학군 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다.

다만, 등기부 및 건축물대장상의 일부 오류 가능성과 임대 관계 미확인 사항은 명확히 확인해야 할 부분입니다.

감정가(438,000,000원) 대비 최근 실거래가 수준을 면밀히 분석하여 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 권리 분석: 말소되는 권리가 많아 명확한 권리 승계 위험이 없습니다.

신축 아파트의 가치: 비교적 최신 연식으로 자산 가치 유지 및 상승 가능성이 높습니다.

지역 내 입지: 일산서구 탄현동의 편리한 생활 환경 및 교육 여건은 꾸준한 수요를 확보할 수 있습니다.

향후 개발 가능성: 지역 개발 계획 등에 따라 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 전용면적 74.77㎡ (약 22.62평)의 4층 아파트입니다.

최근 시세 분석 결과, 유사 면적/층수의 거래 사례를 바탕으로 보수적으로 산정하였습니다.

최근 2026년 7월 6일, 59.83㎡(약 18평) 4층 물건이 380,000,000원에 거래되었으며, 2026년 7월 1일, 84.87㎡(약 25.6평) 15층 물건이 470,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 74.77㎡(약 22.6평)로 중간 면적이며 4층인 점을 고려할 때, 시세는 400,000,000원에서 440,000,000원 사이로 예상됩니다.

안정적인 투자를 위해, 보수적인 관점에서 약 420,000,000원 ~ 440,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.