나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62396 [1] 경기도 파주시 금촌동 421 트루아종타운하우스 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 ""금신초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대
주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위
환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의
이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
(구체적인 내역은 후첨 '내부구조도' 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽의 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(반드시 교육청에 재확인 바람(TEL.940-7223))<교육환경
보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.

- 본건은 등기사항전부증명서상 3층으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 전유부상 층별
사항에 3,4층으로 등재되어 있으며, 현장 조사결과 건축물 현황도와 일치하는 복층구조로
확인되는 바 경매진행시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

감정평가서에 의하면 등기사항전부증명서상으로는 3층으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 전유부 층별사항에는 3,4층으로 등재되어 있으며, 현장 조사 결과 건축물 현황도와 일치하는 복층구조로 확인된다고 하므로 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62396 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 421 트루아종타운하우스 102동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 319,000,000원

토지면적: 95.05㎡ (약 28.75평)

건물면적: 63.11㎡ (약 19.09평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

사용승인일: 2021년 (추정)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 파주시 금촌동 소재 "금신초등학교" 북측 인근 지역에 소재합니다.

주위환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

도로상태: 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽의 공도와 연계됩니다.

주변 시세:

최근 2026년 7월 기준, 주변 유사 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 71.84㎡ 면적의 락플러스 (2017년식) 매매가: 1.8억원

* 66.705㎡ 면적의 삼성로얄빌 (2009년식) 매매가: 1.35억원

* 51.38㎡ 면적의 아침의뜰1차 (2018년식) 매매가: 1.4억원

본건의 건물면적(63.11㎡)을 고려할 때, 주변 시세는 약 1.35억원에서 1.8억원 수준으로 형성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 2번 주택임차권 (유제운): 임대차보증금 320,000,000원, 전입일자 2022-06-14, 확정일자 2022-05-31. 배당신고일자 2024-06-20. 대항력 있음. 본 임차인의 보증금 전액을 매수인이 인수해야 하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 인수합니다.

말소되는 권리:

* 을구 1번 (1)근저당권 (전상영): 90,000,000원 (말소기준권리)

* 을구 1번 (2)근저당권 (황희순): 156,000,000원

* 갑4 강제경매 (유제운): 344,197,260원

* 갑5 압류 (국민건강보험공단)

* 갑6 압류 (파주세무서장)

총 등기부채권액: 566,000,000원

임차인 현황:

* 유제운: 보증금 320,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-14, 확정일자 2022-05-31, 대항력 있음. (인수 대상)

* 연수아: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-26, 대항력 없음.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 파주시 금촌동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 상권입니다.

인근에 금신초등학교가 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 주거 수요는 갖추고 있습니다.

하지만 대규모 상업 시설이나 업무 시설이 밀집한 지역은 아니므로, 상권의 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

학교: 금신초등학교가 인근에 있어 도보 통학이 가능합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 접근성은 양호합니다.

편의시설: 주위 근린생활시설 이용이 가능하나, 대형 마트 등 편의시설 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

난방: 난방 설비를 갖추고 있습니다. (구체적 방식은 미상)

1.5. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인 유제운 씨에게 보증금 320,000,000원을 인수해야 합니다. 이는 감정가(319,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰자가 실질적으로 부담하게 될 총액이 매우 커집니다.

공부와 현황의 차이: 등기사항전부증명서상 3층으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 3, 4층으로 등재되어 있고 현장 조사 결과 복층 구조로 확인된다는 점은, 실제 이용 상태와 공부상의 차이가 존재함을 의미합니다. 입찰 전 반드시 현장을 재확인하여 정확한 이용 상태 및 면적을 파악해야 합니다.

임차인 정보 확인: 연수아 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (다만 대항력 없음으로 명시됨)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 다세대주택으로, 금신초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인의 보증금 3억 2천만원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 물건의 감정가(3억 1천 9백만원)를 초과하므로, 낙찰자가 실질적으로 부담하게 될 총 금액이 시세 대비 매우 높아질 위험이 있습니다.

등기부와 건축물대장상의 층수 차이 및 복층 구조 확인 가능성은 추가적인 현장 조사를 필요로 합니다.

주변 시세와 인수해야 할 임차 보증금을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 투자로서 접근하기에 매우 신중한 검토가 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

인수해야 할 임차 보증금(3.2억원)이 감정가(3.19억원)를 초과하므로, 수익률 확보가 매우 어려운 조건입니다.

복층 구조의 실제 가치 및 활용도에 대한 면밀한 평가가 선행되어야 합니다.

본 건에 대한 투자 결정은, 인수하는 보증금을 포함한 총 부담액이 주변 시세보다 확실히 낮다는 점이 명확히 확인될 때에만 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인으로부터 인수해야 할 보증금이 320,000,000원으로, 이는 감정가 319,000,000원보다 높은 금액입니다.

따라서 낙찰자가 실질적으로 부담하게 될 총액은 '입찰가 + 320,000,000원'이 되며, 이는 현재 주변 시세(1.35억원 ~ 1.8억원)보다 현저히 높아 수익을 확보하기 어려운 구조입니다.

이러한 조건에서는 일반적인 시세 분석에 기반한 합리적인 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

다만, 경매 절차상 최소 입찰가를 고려한다면,

예상 입찰가: 31,900,000원 (감정가의 10% 수준)

주의: 상기 입찰가로 낙찰 시, 총 실질 부담액은 약 351,900,000원이 되므로, 주변 시세 대비 매우 불리한 조건입니다. 본 물건은 유찰 가능성이 높으며, 향후 진행될 경매 절차 및 임차인 배당 결과 등을 면밀히 주시해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.