나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62309 [1] 경기도 파주시 아동동 296-9 102동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 ""경의중앙선 금촌역"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 금촌역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제5층 제502호로서,
외벽: 드라이비트 및 타일붙임 등,
창호: 새시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로2류(접함), 가축사육제한구역 등 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62309 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 규모

* 소재지: 경기도 파주시 아동동 296-9 102동 5층502호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제5층 제502호

* 토지면적: 26.34㎡ (약 7.97평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 31.59㎡ (약 9.55평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 중로2류(접함), 가축사육제한구역 등

1.3. 가치 정보

* 감정가: 151,000,000원

1.4. 특이사항

* HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "경의중앙선 금촌역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 금촌역이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

* 본건은 서측 및 북측의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 등)

* 제공된 정보 및 자체 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권: 김유희, 황석현으로 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (유인숙, 2023-09-15) 입니다.

* 말소예정권리: 을6 주택임차권 (이소현, 2023-11-22, 147,000,000원)은 말소 예정입니다.

* 현재 경매 신청 권리: 갑5 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-02-13, 154,329,437원) 입니다.

* 등기부채권 총액: 157,000,000원 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (자세한 내용은 물건명세서 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-12-06

* 확정일자: 2024-12-06

* 배당신고일자: 2025-04-18

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 147,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-08

* 확정일자: 2021-09-27

* 배당신고일자: 2023-11-22

* 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원. 이는 낙찰자가 인수할 보증금이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

* 본건은 경의중앙선 금촌역 인근 지역으로, 주거지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

* 역세권 주변으로 유동인구가 있을 것으로 예상되며, 주변의 주택가 수요를 충족하는 상권입니다.

5. 생활정보

* 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변에 버스정류장 및 금촌역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거지로서는 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 사항이 있어 계약 진행 시 면밀한 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶여 있는 물건이 있을 수 있으며, 이는 경매 진행 및 인수 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 박 님과 이 님이 기재되어 있습니다. 다만, 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 건물 노후도: 2019년 사용승인된 건물로 연식은 비교적 신축에 가깝지만, 준공 연도(2017년)를 고려하면 장기적인 유지보수 계획이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경의중앙선 금촌역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통이 편리하고 주거 지역으로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 감정가는 1억 5,100만원으로 책정되었으나, 면적 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 유사 건물과의 비교 시 시세 분석이 중요합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 특이사항이 존재하여, 입찰 전 권리관계 및 인수 조건에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수 보증금 또한 없는 것으로 분석되어 명도 및 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인근의 소형 다세대주택으로, 1인 가구나 소규모 가구의 임대 수요가 존재할 수 있습니다.

* 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 대규모 수리 필요성은 낮을 수 있습니다.

* 인수 보증금 및 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 정보 중 2016년식 소르빌A동(면적 62.668㎡)이 2026년 3월 1억 6,000만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 면적당 단가를 환산하면 약 255만원/㎡입니다.

* 본건 건물 면적(31.59㎡)에 이 단가를 적용 시 약 8,065만원으로 산정됩니다.

* 하지만, 본건의 감정가는 1억 5,100만원이며, 경매 물건의 감정가는 시장 시세보다 높게 책정되는 경우도 많습니다.

* 또한, HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 리스크 요인을 고려해야 합니다.

* 현재 시장 상황과 감정가, 유사 물건 거래 사례, 그리고 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근으로 감정가의 약 70% 수준을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.