나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62764 [1] 경기도 파주시 파주읍 파주리 520-6 2동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 파주리 소재 '파주초등학교' 남서측 인근에 위치하는
다세대주택(통칭 '그린캐슬') 제2동 제5층 제501호로서, 주위는 빌라, 다세대주택,
농경지, 근린생활시설, 단독주택, 창고등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며,
시내로의 접근성 ,이용의 편리성 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 5층 501호로서,
외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재붙임등 마감
창호는 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(상세이용내역은 '건물이용현황도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 '다세대주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(파주초등학교,반드시 파주교육지원청에 재확인
바람, TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

물건 비고

2023년8월25일 접수제61021호 주택임차권등기에 대하여 임차권자 유경민의 승계인 주택도시보증공사가 2026.2.4.자 확약서(임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62764 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 파주시 파주읍 파주리 520-6 2동 5층501호

용도: 다세대주택

매각 대상: 토지/건물일괄매각

토지 면적: 33.59㎡ (약 10.16평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 40.73㎡ (약 12.32평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정 평가 요약

감정가: 209,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 파주리 소재 '파주초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 빌라, 다세대주택, 농경지, 근린생활시설, 단독주택, 창고 등이 소재한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 시내로의 접근성 및 이용의 편리성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한) 및 상대보호구역(파주초등학교)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 부산지방법원 2024카단102033 (갑9 가압류)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 유

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-21

확정일자: 2022-12-12

비고: 본건 경매와 관련하여, 임차권자 유경민의 승계인인 주택도시보증공사가 임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하여 권리 소멸이 예상됩니다. (주의사항 참고)

* 임차인: 전

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-01

비고: 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리 분석 종합

주택도시보증공사의 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출로 인해, 임차인 유경민과 관련된 대항력 문제는 해소될 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 될 것으로 보입니다.

4. 상권 분석

본건이 위치한 파주시 파주읍 파주리는 다세대주택, 빌라, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 근린생활시설 위주의 상권을 형성하고 있을 것으로 예상됩니다. 파주초등학교 인근이라는 점은 가족 단위 거주자에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활 정보

* 주변 교통: 인근 노선버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 교육 시설: 파주초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 편의 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관계 복잡성: 비록 HUG의 확약서로 인해 임차권 소멸이 예상되나, 경매 절차 진행 과정에서의 변수 발생 가능성은 항상 존재합니다.

* 건물 노후화 및 유지보수: 2016년에 건축된 건물로 비교적 신축이나, 향후 예상치 못한 건물 하자 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 인접 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 파주읍에 위치한 다세대주택으로, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 임차인 관련 권리 문제가 해결될 가능성이 높아 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 파주초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 차량 및 대중교통 접근성도 보통 수준입니다. 감정가는 209,000,000원이나, 유사 부동산의 최근 매매가를 고려한 실질적인 시장 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 리스크 해소: HUG의 확약서로 인해 임차보증금 인수 위험이 낮아 낙찰자가 권리 상 부담 없이 취득할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2016년 준공된 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 입지 개선 가능성: 파주 지역의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 209,000,000원이나, 유사 면적 및 건축 연도의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 2일에 거래된 65.44㎡ 면적의 다세대주택이 123,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 40.73㎡로 면적이 작지만, 건축 연도(2016년)를 고려할 때, 최근 매매 사례의 단가(약 188만원/㎡)를 적용하면 약 76,572,400원 정도의 가치가 추정됩니다. 다만, 경매 특성 및 HUG 관련 권리 해소 등을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근으로는 90,000,000원 ~ 120,000,000원의 범위를 예상할 수 있으며, 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 공격적인 입찰 시에는 120,000,000원 이상도 고려해볼 수 있습니다.

본 보고서에서 제시된 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 개별 물건의 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰 결정은 신중하게 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.