나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62370 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 264-12 에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 ""파주대원초등학교"" 서측 근거리에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2019.10.04.)
외벽 :일부 석재타일 및 드라이비트 마감 등.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법> 임.

공부와의 차이

대지권의 목적인 토지의 지목이 임""이나 현황 ""대""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지의 지목이 임야이나 현황 대지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물개요

사건번호: 고양지원 2025타경62370 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 264-12 A동 2층 201호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제2층 제201호

사용승인일: 2019.10.04

건물면적: 60.41㎡ (약 18.27평)

토지 지분: 69.875㎡ (약 21.14평)

1.2. 매각 정보

감정가: 223,000,000원 (2억 2천 3백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 "파주대원초등학교" 서측 근거리에 위치함.

주위는 공동주택, 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025.02.20 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑8).

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 제공된 등기부 요약 정보상 지상권은 확인되지 않음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 강일선

보증금: 220,000,000원 (2억 2천만원)

차임: 0원

전입일자: 2021.07.06

확정일자: 2021.06.23

배당신고일자: 2023.07.19

대항력: 없음 (없으므로 보증금 인수 대상 아님)

등기부상 주택임차권(을1)으로 설정되어 있으나, '말소' 예정으로 확인됨.

3.3. 권리분석 요약

채권자 HUG의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 늦은 권리들은 모두 소멸됨.

임차인 강일선은 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아님.

선순위 임차권이 아니며, 배당을 받았거나 받지 못하더라도 인수될 보증금은 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/임대)

본건은 파주시 조리읍 대원리 일대의 다세대주택임.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연도 대비 감정가는 적정 수준으로 판단됨.

2026년 2월 거래된 루시아빌 211동 (전용 49.86㎡, 2015년 건축)은 107,000,000원에 거래되었음. (㎡당 약 215만원)

2026년 3월 거래된 루체하우스 104동 (전용 61.88㎡, 2023년 건축)은 350,000,000원에 거래되었음. (㎡당 약 566만원)

2026년 5월 거래된 동문모닝빌 103 (전용 59.31㎡, 2003년 건축)은 100,000,000원에 거래되었음. (㎡당 약 169만원)

본건 (전용 60.41㎡, 2019년 건축)의 감정가 223,000,000원 (㎡당 약 369만원)은 건축 연도를 고려할 때, 최신 건물의 고가 거래 사례와는 차이가 있으나, 오래된 건물보다는 높은 가격대를 형성하고 있어 시세 대비 합리적인 수준으로 보임.

임대 시세는 제공된 정보에 따라 정확한 분석이 어려우나, 일반적으로 매매 시세의 60~70% 수준으로 형성될 가능성이 높음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

"파주대원초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지목과 현황의 차이

대지권의 목적인 토지 지목이 "임야"이나, 현황은 "대지"로 이용 중임. 이는 토지 이용에 제약이 있을 수 있으며, 향후 재개발 또는 건축 시 문제가 될 수 있으므로 확인이 필요함.

토지이용계획상 '준보전산지' 및 '가축사육제한구역', '제한보호구역' 등으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

6.2. HUG 인수조건 변경

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 기재되어 있어, HUG의 보증 관련 정책 변화나 특정 조건이 경매 진행 및 낙찰 후 절차에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 확인이 필요함.

6.3. 임차인 관련 주의

임차인 강일선은 대항력이 없으며 보증금 인수 대상이 아니므로 권리상 문제는 없어 보이나, 명도 절차 진행 시 저항이 있을 가능성을 배제할 수 없음.

6.4. 주변 환경

주위 환경에 공장 등이 소재하는 것으로 파악되며, 이는 소음, 분진 등의 환경적 영향을 줄 수 있음. 또한, 파주시 지역에서 신규 소각장 건설 등에 대한 논의가 진행 중인 바, 이에 따른 잠재적 환경 변화 가능성도 고려할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 건축된(2019년) 공동주택으로, 파주시 조리읍 내 교육시설 및 교통 접근성이 양호한 편임.

등기부상 권리 관계가 명확하고 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됨.

다만, 토지 지목과 현황의 차이, 국토계획법상 일부 제한 사항, HUG 인수조건 변경 등은 잠재적 리스크로 고려해야 하며, 이에 대한 면밀한 조사가 필요함.

8. 투자 포인트

신축급 (2019년 준공) 공동주택으로, 향후 시세 상승 여력 기대 가능.

권리관계가 명확하여 명도 외 특별한 권리 인수 위험 없음.

경매 물건 대비 감정가가 시세에 부합하거나 다소 낮을 수 있어, 시세 차익 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 223,000,000원임.

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건의 면적, 건축 연도, 입지 등을 종합적으로 고려했을 때, 현재 시세는 감정가와 유사하거나 약간 상회할 것으로 예상됨.

가장 최근 거래된 루체하우스(2023년식, 61.88㎡)가 350,000,000원에 거래되었으나, 이는 본건과 직접 비교하기에는 가격대가 높은 편임. 2015년식 루시아빌(49.86㎡)은 107,000,000원, 2003년식 동문모닝빌(59.31㎡)은 100,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 2019년식 본건의 가치는 1.5억 ~ 2.5억 사이로 추정 가능함.

인수 보증금이 없다는 점을 고려하여, 감정가 223,000,000원 대비 100~110% 수준을 고려 시, 190,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

특히, 토지 지목 문제 및 HUG 조건 변경 등 특이사항에 대한 추가 확인 후 신중한 결정 필요.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.