나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64 [1] 경기도 고양시 덕양구 화정동 851 달빛마을아파트 207동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인감정 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 '화수초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철(원당역, 3호선)이 소재하는 등 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상17층 지하1층 중 5층 504호로서,
1996년 7월 20일 사용승인되었으며

- 외벽: 몰탈위 페인팅마감 등,
- 내벽: 몰탈위 페인팅마감 등,
- 창호: 새시창호 등 입니다.

이용상태

현황 아파트(복도식)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기시설 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고 평탄하며 세장형에 가까운 토지로, 현황 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통해 외곽공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

현장조사 시 포착된 특이사항은 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상입니다.
- 본건 현장조사시 폐문부재하여 귀 제시목록 및 공부 등을 통해서 대상 물건을 확인하였으
니 경매입찰시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 화정동 851 달빛마을아파트 207동 5층504호

용도: 아파트

감정가: 268,000,000원

토지 면적: 35.16㎡ (약 10.64평)

토지 지분: 35.156㎡ (약 10.64평)

건물 면적: 50.00㎡ (약 15.12평)

건물 지분: 50㎡ (약 15.12평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 한OO (한정희)

1.2. 건축물 현황

건축물 총괄 표제부 요약:

- 해당 주택은 달빛마을 아파트 단지로, 총 2541세대로 구성되어 있습니다.

- 전체 대지 면적은 103,038.367㎡이며, 건축 면적은 15,035.88㎡입니다.

- 주된 용도는 공동주택(아파트)입니다.

건축물 표제부 요약 (207동):

- 건물 종류: 집합건물

- 동 정보: 207동

- 층수: 지상 17층, 지하 1층

- 사용 승인일: 1996년 7월 20일

- 구조: 철근콘크리트조

- 면적: 총 연면적 8169.66㎡, 동별 건축 면적 528.93㎡

- 주차: 단지 전체 총 주차 대수는 2216대입니다.

1.3. 집합건물 등기부 요약

- 소유권 이전: 이승미 (2012.08.10), 김봉숙 (2020.04.06)

- 말소 기준 권리: 압류 (종로세무서장, 2022.12.27)

- 강제 경매 개시 결정: 한정희 (2025.02.06, 178,631,600원), 의정부지방법원 고양지원 (2025타경64)

- 말소 사항: 압류 및 강제 경매 등기 모두 말소 예정

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 '화수초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 각급 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리(원당역, 3호선)에 지하철역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리 분석

3.1. 임차인 현황 및 인수 사항

- 임차인: 박

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2016년 10월 31일

- 대항력: 있음

- 비고: 해당 임차인의 보증금은 인수 대상이 아닙니다.

- 임차인: 한

- 보증금: 178,500,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2016년 10월 31일

- 확정일자: 2016년 10월 31일

- 배당신고일자: 2025년 04월 24일

- 대항력: 있음

- 비고: 해당 임차인의 보증금은 인수 대상이 아닙니다.

- 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 권리 분석 요약

본건의 말소 기준 권리는 2022년 12월 27일자 종로세무서장의 압류 등기입니다.

등기부상 채권자 한정희의 강제경매 개시 결정 등기(2025.02.06)는 말소 대상이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 두 임차인(박 , 한 ) 모두 대항력 있는 임차인이며, 전입일자(2016.10.31)가 말소 기준 권리(2022.12.27)보다 앞서므로, 주택 인도명령의 예외가 될 수 있습니다.

비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 대항력으로 인해 명도 시 별도의 협의가 필요할 수 있으며, 임대차 기간이 만료될 때까지 명도가 지연될 가능성이 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 주변 교육 시설

본건 북측 인근에 화수초등학교가 위치하며, 원당역(3호선) 인근으로 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

인근 초등학교로는 고양화수초등학교, 백양초등학교, 용정초등학교, 고양화정초등학교 등이 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 편의 시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

단지 내 도보 이동 및 차량 통행이 가능하며, 외곽 공공도로와 연계됩니다.

5.2. 단지 정보

아파트명: 달빛마을 2단지 부영

총 세대수: 1391세대

최고층: 20층

주차 대수: 총 600대 (이는 특정 동 기준일 수 있으며, 총괄표제부상 단지 전체 주차 대수는 2216대입니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 리스크

두 명의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 전입일자가 말소 기준 권리보다 앞서 있어 매각 이후에도 해당 임차인의 점유가 지속될 가능성이 있습니다.

특히, 임차인 한 은 채권자이면서 임차인으로 등재되어 있고, 보증금이 1억 7천8백5십만원에 달하지만, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 배당을 받지 못할 경우, 소유자(낙찰자)에게 보증금 반환을 요구할 권리가 발생할 수 있음을 시사합니다.

현재 차임이 0원으로 기재되어 있어, 임차인이 거주하는 동안 낙찰자는 임대 수익을 얻을 수 없으며, 명도 완료 시점까지 기다리거나 임차인과의 별도 협상을 통해 명도를 진행해야 하는 어려움이 있습니다.

6.2. 기타 리스크

건물이 1996년 준공되어 약 28년 경과되었으므로, 장기적인 관점에서 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 고양시 지역은 과거 서울시의 기피시설(승화원, 소각장 등)과의 관련성으로 인해 잠재적인 지역 주민 민감성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 입지적 조건은 보통 수준이나, 대항력 있는 임차인 두 명의 존재와 그로 인한 명도 및 수익성 문제로 인해 투자 시 높은 주의가 요구됩니다. 인수 보증금이 0원이라 할지라도, 임차인의 점유 권리는 매각으로 소멸되지 않으므로, 실질적인 명도 완료까지 상당한 시간과 노력이 소요될 수 있습니다. 따라서 단순 시세 차익보다는 명도 리스크를 감수한 저가 매수 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 학군 및 생활 인프라: 인근 학교 및 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 또는 재건축 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 저가 매수 기회: 명도 리스크로 인해 시세 대비 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 268,000,000원입니다.

최근 실거래가는 2026년 5월~6월 기준으로 23,800,000원에서 29,000,000원 사이에 분포하고 있습니다.

하지만 본 물건은 대항력 있는 임차인이 점유 중이며, 보증금 인수 부담은 없으나 차임이 0원이고 명도에 대한 불확실성이 매우 높습니다. 이러한 요소를 고려할 때, 실제 투자 가치는 일반 매매 시세보다 현저히 낮아질 수 있습니다.

따라서, 명도 비용 및 기간, 임대 수익 공백 등을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하지 않더라도, 명도 완료까지 최소 수개월에서 1년 이상 소요될 수 있으며, 그동안 임대 수익이 없는 점을 감안해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 70~80% 수준, 즉 약 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

잠재적 명도 관련 추가 비용을 감안하여, 최종 입찰가는 입찰자의 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.