나이스옥션 법원경매 고양 2025타경61861 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 1064-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원감정 · 평가일 2025.02.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 ""흥도초등학교"" 북동측에 위치하며, 주위는 주상용 건물, 근린공원 등이 분포하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건물 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(흥도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로서,

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 전기설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '내부구조도'와 같이 제시외 건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

본건 기호2 건물은 귀 제시목록상 각 층별 면적과 현장조사 및 건축물현황도상 층별 사정 면적이 상이한 것으로 조사되어, 덕양구청 건축과 주택팀에 문의한 결과 귀 제시목록 및 대장 상 목록은 발코니 및 확장 부분이 제외된 면적인 것으로 조사되어, 해당 부분은 제시외 건물로 별도 평가를 진행하였으니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

본건 기호2 건물은 일반건축물대장상 일부분이 위반건축물로 등재되어 있는 것으로 확인되었으니, 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 2.는 공부상 각 층별 면적과 현장조사 및 건축물현황도상 층별 사정면적이 상이한 것으로 조사됨(덕양구청 건축과 문의한 결과 발코니 및 확장 부분이 제외된 면적인 것으로 조사됨), 발코니 부분을 철근콘크리트조로 확장한 점, 일반건축물대장상 일부분이 위반건축물로 등재(2020.7.3.자)되어 있는 점에 대한 확인 요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경61861 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 1064-2

용도: 근린주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 2,210,719,340원

토지면적: 265.40㎡ (약 80.3평)

건물면적: 505.37㎡ (약 152.9평)

건물 제시외면적: 111.16㎡ (약 33.6평)

1.4. 종별 및 구조

용도: 근린주택, 단독주택(다가구주택)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 흥도초등학교 북동측에 위치하며, 주위는 주상용 건물, 근린공원 등이 분포하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 공공주택지구(원흥공공주택지구), 상대보호구역(흥도초등학교), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

* 소유권 보존 (2016-04-07)

* 소유권 이전 (2016-05-18)

* 가압류 (2023-07-18, 말소기준권리)

* 강제경매 (2025-01-24, 말소)

건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 (2016-01-15)

* 주택임차권 (2023-09-06, 강미정, 100,000,000원, 인수)

* 주택임차권 (2024-05-17, 최광해, 210,000,000원, 인수)

* 가압류 (2023-07-18, 말소기준권리)

* 압류 (2024-03-25, 말소)

* 강제경매 (2025-01-24, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 강미정: 보증금 100,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2022-08-12, 확정일자 2022-08-22, 배당신고일자 2023-09-06, 대항력 있음, 비고: 인수 (을구 3번)

* 김태숙: 보증금 275,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020-10-19, 확정일자 2022-10-14, 배당신고일자 2025-03-11, 대항력 있음, 비고: 1차 보증금 증액분 15,000,000원

* 임수영: 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-05-11, 확정일자 2022-03-24, 배당신고일자 2025-02-20, 대항력 있음

* 최광해: 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-04-19, 확정일자 2022-04-19, 배당신고일자 2024-05-17, 대항력 있음, 비고: 인수 (을구 4번)

* 최영재: 보증금 20,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입/사업일자 2022-04-16, 확정일자 2022-04-18, 배당신고일자 2025-04-04, 대항력 있음

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리인 가압류(이무범, 2023-07-18)보다 선순위인 임차인은 없습니다. 하지만, 건물 등기부상 강미정(100,000,000원)과 최광해(210,000,000원)는 "인수"로 등기되어 있어 매수인이 해당 보증금을 인수해야 합니다. 또한, 김태숙 임차인은 말소기준권리보다 앞선 전입/확정일자(2020-10-19)를 가지고 있어, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 높습니다. 임수영, 최영재 임차인은 말소기준권리보다 후순위 전입일자를 가지나, 대항력 유무 및 인수 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동에 위치하며, 주변으로는 주상복합 건물과 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 도보 거리 내에 기본적인 편의시설과 소규모 상업시설이 있어 지역 주민의 일상생활에 필요한 서비스를 제공합니다.

* 인근 원흥지구 개발과 연계되어 있으며, 차량 이용 시 삼송역 또는 스타필드 고양 등 대규모 상업 시설 접근이 용이합니다.

* 지역 내 주요 도로망에 인접하여 있어 접근성이 양호하며, 이는 상업시설 운영에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 흥도초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 흥도중학교 등 인근 학교 이용이 편리합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입이 용이하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

* 편의시설: 주변에 근린공원, 소규모 상점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건 건물 일부가 일반건축물대장상 위반건축물로 등재(2020.7.3.자)되어 있어, 매수인이 확인 및 이행강제금 부과, 시정 등의 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

건축물대장상 각 층별 면적과 현장 조사 면적이 상이한 것으로 조사되었습니다. 이는 발코니 및 확장 부분이 공부에 포함되지 않았기 때문으로, 해당 부분은 제시외 건물로 별도 평가되었습니다.

6.3. 대항력있는 임차인

* 총 인수 보증금으로 강미정(100,000,000원)과 최광해(210,000,000원)의 보증금 합계 310,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

* 김태숙 임차인의 보증금 275,000,000원 또한 말소기준권리보다 선순위 전입일자로 인해 인수될 가능성이 매우 높습니다.

* 따라서, 예상되는 총 인수 보증금은 약 585,000,000원(310,000,000원 + 275,000,000원)으로 추정됩니다. 임수영, 최영재 임차인의 보증금 인수 여부도 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 주변 혐오시설

본건 주변 지역에 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 환경 관련 대규모 시설의 입지는 제한적일 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동에 위치한 근린주택 및 다가구주택으로, 준수한 입지 조건과 현재 이용 상태를 고려할 때 임대 수익 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 특히 흥도초등학교 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 좋으며, 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 위반건축물 등재, 공부상 면적 차이, 그리고 상당 규모의 인수 보증금(약 5.85억원) 발생 가능성은 매수 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 활발한 지역 개발 가능성: 원흥지구 등 계획도시 인접 지역으로 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 주거 및 상업 복합 용도: 다가구주택 및 근린생활시설로 활용 가능하여 다양한 수익 창출 기대.

* 우수한 생활 및 교육 인프라: 초등학교 인접, 교통 편리, 생활 편의시설 접근성 양호.

9. 예상 입찰가

감정가 2,210,719,340원에서 인수해야 할 총 보증금 약 585,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 1,625,719,340원

(본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 물건, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.