나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62631 [1] 경기도 파주시 아동동 283 팜스프링아파트 118동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 아동동 소재 ""파주송화초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 ""금촌역(경의중앙선)""이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상23층 팜스프링아파트 제118동 제9층 제902호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고 평탄한 광평수의 부정형 토지로서, 건부지[공동주택(아파트)]로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 아파트 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 이를 통하여 외곽 공도와의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-12-26)(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.


일련번호(2) : 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.


일련번호(3) : 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.


일련번호(4) : 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.


일련번호(5) : 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.


일련번호(6) : 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.


일련번호(7) : 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.




일련번호(8) : 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(반드시 교육청에 재확인 바람(TEL.940-7223))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.


일련번호(9) : 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.


일련번호(10),(11),(13) 공히 : 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.


일련번호(12) : 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

2026.06.29.자 주택도시보증공사로부터 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 고양지원 2025타경62631 (1)

소재지: 경기도 파주시 아동동 283 팜스프링아파트 118동 9층902호

용도: 아파트

감정가: 250,000,000원 (25,000만원)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 34.31㎡ (약 10.38평)

건물면적 (전용면적 추정): 84.94㎡ (약 25.70평)

1.3. 물건 개요

아파트명: 팜스프링

건축년도: 2001년 9월 27일 (사용승인일)

건물 층수: 23층 중 9층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 아동동 소재 파주송화초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 금촌역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 을11. 주택도시보증공사 강제경매 (2025타경62631), 접수일자 2025-03-17

기타 등기사항:

* 소유권이전 1번 신탁등기말소 (2002-01-08)

* 소유권이전 (2003-06-30)

* 소유권이전 (2016-07-25)

* 주택임차권 (을11, 정대진, 2024-03-08 접수, 말소 대상)

등기부채권 총액: 260,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (정대진)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-28

확정일자: 2022-01-11

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. 2026.06.29.자 주택도시보증공사로부터 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 내용의 확약서가 제출됨.

임차인 성함은 정 으로 표시됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 주변으로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 파주송화초등학교가 위치하여 초등 교육 여건이 양호합니다.

5.2. 편의 시설 및 단지 정보

아파트명: 팜스프링

관리사무소 연락처: 031-948-8668

주소: 경기도 파주시 아동동 283

사용승인일: 2001-09-27

단지 규모: 총 31개동, 2944세대

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

주차: 총 1197대 주차 가능

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 특이사항 (HUG 관련)

주택도시보증공사(HUG) 임차인 정 씨의 보증금 260,000,000원에 대해 대항력이 없으며, 보증금 전액 변제 여부와 관계없이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서가 제출되었습니다. 이는 인수 부담이 없다는 긍정적 신호이나, HUG와의 최종 정산 결과에 따라 잠재적 리스크가 완전히 해소되지 않았을 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역 내에 있으며, 소로2류/3류 저촉 및 접합, 가축사육제한구역, 송화초등학교 관련 상대/절대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역, 전방지역 25km) 등의 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 군사시설 보호구역으로 지정된 점은 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 아동동 팜스프링 아파트 118동 9층 902호로, 84.94㎡(약 25.70평)의 면적을 가진 아파트입니다. 파주송화초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

가장 큰 특징은 HUG 임차인의 권리 인수 부담이 없다는 점으로, 대항력이 없고 보증금 인수 금액이 0원으로 처리됩니다. 이는 경매 절차상 큰 장점으로 작용합니다.

다만, 토지이용계획상 군사보호구역 등의 제한이 존재하므로 투자 시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 임차인 관련 권리 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 선호도 높은 84.94㎡ (약 25.70평) 중소형 면적.

* 파주송화초등학교 등 교육 시설 접근성 양호.

* 2001년 준공된 아파트로 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

본건(84.94㎡)의 감정가는 25,000만원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(84.942㎡)의 아파트가 2026년 7월 4일 21,000만원에 거래되었습니다. 이는 감정가 대비 약 4,000만원 낮은 수준으로, 감정 시점 대비 현재 시세 하락 가능성 또는 감정가의 상대적 높음을 시사합니다. HUG 임차인의 권리 인수 부담이 없다는 점은 긍정적 요인으로 작용합니다.

예상 입찰가:

HUG 임차인 관련 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 21,000만원의 실거래가와 25,000만원의 감정가를 종합적으로 판단해야 합니다. 경쟁 입찰 상황을 고려하여 실거래가보다는 다소 높게, 감정가보다는 낮은 수준에서 가격을 형성하는 전략이 유효할 수 있습니다. 이에 따라 22,500만원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.