나이스옥션 법원경매 고양 2025타경1029 [1] 경기도 고양시 덕양구 오금동 686 고양삼송한강듀클래스 8층840호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 오금동 소재 ‘고양오금초등학교’ 북동측 근거리에 위치하고 인근은 단독주택, 근린생활시설, 창고시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

구 분
내 용
비 고
구 조
프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕
“고양삼송한강듀클래스”
규 모
지하2층 / 지상9층
외 벽
커튼월 및 돌붙임 마감 등
내 벽
몰탈위 페인팅 마감 등
창 호
페어글래스 창호 등

이용상태

구 분
내 용
비 고
제8층 제840호
공장(지식산업센터)
-

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 도로 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 건부지[공장(지식산업센터)]로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 서측, 남측, 동측 및 북측으로 노폭 약 20미터, 15미터, 10미터 및 8미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하며, 이 도로를 통하여 인근 지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 20m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도로구역(지방도371호선)<도로법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경1029 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 오금동 686 고양삼송한강듀클래스 8층840호 (신주소: 경기도 고양시 덕양구 삼막3길 5)

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 285,000,000원

토지면적: 19.12㎡ (약 5.78평) / 토지 지분: 19.1235㎡

건물면적: 66.20㎡ (약 20.02평) / 건물 지분: 66.2025㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

집합건물 건물명: 고양삼송한강듀클래스

해당 층/호수: 8층 840호

건축물 사용승인일: 2022년 11월 14일

총 층수: 지하 2층 / 지상 9층

건물 총 호수: 518호 (지식산업센터 기준, 상업시설 별도)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 오금동 소재 ‘고양오금초등학교’ 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 창고시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다. 서측, 남측, 동측 및 북측으로 노폭 약 20미터, 15미터, 10미터 및 8미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있어 인근 지역으로의 연계가 가능합니다.

* 건물 규모 및 주변 개발

지하 2층부터 지상 9층까지 이루어진 집합건축물이며, 주변 지역은 향동지구, 창릉지구, 원흥지구 등 다수의 택지개발지구와 함께 개발이 진행되고 있어 향후 배후 수요 증가가 예상됩니다. (Source:)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

2022년 12월 1일 접수된 하나은행의 근저당권 (채권액 288,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 288,000,000원입니다.

* 현재 진행 경매

본 경매는 채권자 하나은행이 신청한 임의경매이며, 채권액은 237,413,228원입니다.

* 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다. 다만, 구체적인 내용(존재 여부, 범위, 존속기간 등)에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

* 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의사항: 임차인 현황에는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 감정평가서 요약의 '기타참고사항'에 '임대관례 및 기타'가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 임차인의 존재 여부, 대항력 유무, 보증금 및 차임 액수 등이 확인되지 않았음을 의미합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 사항이므로, 반드시 현장 조사를 통해 임차인 현황을 정확히 파악해야 합니다.

* 특이사항

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 물건에 비해 명도 및 절차상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성

대상 물건이 위치한 지역은 단독주택, 근린생활시설, 창고시설 등이 혼재하는 복합 용도 지역입니다. 준주거지역 및 택지개발지구로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(삼송택지개발)으로 관리되고 있습니다.

* 인접 시설 및 제약사항

인근에 CJ 삼송 물류센터가 위치하고 있습니다. (Source:) 토지이용계획상으로는 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 도로구역(지방도371호선), 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.

* 주변 인프라 및 개발 호재

단지 주변으로는 고양 스타필드, 이케아, 쿠팡 켄달스퀘어, 은평 롯데몰 등이 위치하며, 향후 GTX-A 노선, 고양선, 서부선 등의 교통망 확충도 기대되는 지역입니다. (Source:)

* 잠재적 환경 이슈

고양시 덕양구 오금동 일대 '삼송 IT 플랫폼센터' 인근 도로 지하에 15만 4000V 초고압 지중선로가 매설된 것으로 파악되며, 이로 인해 전자파 우려 및 상권 영향에 대한 주민 민원이 제기된 사례가 있습니다. (Source:,) 본 물건과의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요하나, 해당 지역의 인프라 관련 이슈로 인지할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 인근 편의시설

'고양오금초등학교'가 인근에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통 및 접근성

3호선 지축역, 삼송역 등을 이용할 수 있으며, 다양한 도로망을 통해 수도권 전역으로의 이동이 용이합니다. (Source:)

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 일반 경매 물건보다 권리관계 및 절차 진행에 있어 특수한 고려가 필요합니다.

* 미확인 임차인: 임차인 현황 보증금이 0원이고 임대 관련 정보가 '미상'으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 비용 발생 또는 분쟁의 소지가 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용 확인이 필요하며 만약 현존할 경우 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

* 지역 인프라 이슈: 삼송 IT 플랫폼센터 인근의 초고압선 매설 관련 이슈는 향후 지역 환경이나 가치에 잠재적 영향을 미칠 수 있습니다.

* 지식산업센터 시장 변동성: 최근 지식산업센터 시장은 공급 증가 및 수요 감소로 인해 공실률 증가 및 가격 하락(경매 낙찰가율 하락) 경향을 보이고 있어, 투자 시 신중한 시장 분석이 요구됩니다. (Source:)

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 오금동에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인) 지식산업센터로, 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 교통 접근성 및 주변 개발 호재 등 긍정적인 요인도 존재합니다. 그러나 유동화 물건이라는 점, 임차인 관련 정보의 미상, 소멸되지 않는 권리(지상권) 가능성, 그리고 최근 지식산업센터 시장의 전반적인 약세 및 지역 인프라 이슈 등은 반드시 면밀한 현장 조사와 추가적인 법률 검토를 통해 확인하고 해결해야 할 잠재적 리스크 요인입니다. 신중한 접근과 철저한 권리 분석이 수반된다면 투자 가치를 판단할 수 있을 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 최신식 시설 이용 가능.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 관리 용이.

* 교통 및 지역 개발 호재: 수도권 광역 교통망 접근성 우수 및 주변 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 지식산업센터 수요: 관련 산업 기업체 및 근로자 수요 고려 가능.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 285,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

* 인수 보증금: 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 이를 고려한 입찰가는 산정할 필요가 없습니다.

* 시장 상황: 최근 지식산업센터 시장의 공급 과잉 및 공실률 증가 추세, 경매 낙찰가율 하락 경향 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. (Source:)

* 리스크 요인: 유동화 물건, 미확인 임차인, 지상권 등 잠재적 리스크를 충분히 반영해야 합니다.

* 상세 조사: 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 주변 시세, 유사 지식산업센터의 최근 경매 낙찰가율, 임대 수익률, 건물의 실제 상태 및 향후 개발 가치 등에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 단정하기 어렵습니다. 다만, 상기 언급된 리스크 요인과 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 고려할 수 있으나, 이는 단순 참고용이며 반드시 전문가와 상의 후 최종 결정을 내리시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.