나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62431 [1] 경기도 파주시 상지석동 606-15 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호수 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 상지석동 소재 ""상지석4리마을회관"" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층 지상 4층 건물 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2019.04.17)
외벽 : 석재붙임 마감 및 드라이비트 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 다세대주택, 창고이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조도'참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- '내부구조도'의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 장두형, 김우희)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 6. 29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62431 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 상지석동 606-15, 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 254,000,000원

* 토지 면적: 65.92㎡ (약 19.94평)

* 토지 지분: 65.92㎡ (약 19.94평)

* 건물 면적: 54.06㎡ (약 16.35평)

* 건물 지분: 54.06㎡ (약 16.35평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 경기도 파주시 상지석동 소재 '상지석4리마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정 (2025타경62431) 입니다.

* 인수되는 권리:

* 집합건물 등기부 요약상 주택임차권 (장두형외 1명, 250,000,000원)은 '말소: 인수'로 기재되어 있습니다. 이는 일반적으로 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 함을 의미합니다.

* 그러나, 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 '인수조건변경확약서'(2026.06.29자)에 따르면, 주택임차권자(장두형, 김우희)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

* 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, 이는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않을 가능성을 높입니다.

* 주택임차권 (2021.10.19 전입/확정, 250,000,000원)은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 상기 HUG 인수조건 변경 확약서로 인해 인수 여부가 불확실하며, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 '말소: 인수' 표시는 인수 가능성을 배제할 수 없는 중대한 리스크 요소이므로 경매 진행 시 반드시 확인해야 합니다.

* 말소되는 권리:

* 위 주택임차권 외 신청 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑8)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 건축물 용도: 공동주택 (다세대주택)

* 주변 환경: 주거 지역으로, 상지석4리마을회관 인근에 위치하며 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 혐오시설: 주변에 인접한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 제3층 제302호입니다. (사용승인일: 2019.04.17)

* 건물 상태: 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

* 내부 이용 상태: 공부상 용도는 다세대주택, 창고이며, 내부 이용 상황은 현장 조사가 필요합니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 인접 도로: 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 보증금 250,000,000원의 장두형외 1명 임차인이 대항력을 가지고 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 관련 불확실성: 임차인이 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으나, 등기부등본 상 주택임차권이 '인수'로 기재되어 있어 인수 여부에 대한 최종적인 확인이 필수적입니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 소송 가능성: 만약 HUG의 인수조건 변경이 임차인에게 불리하게 작용하거나, 법원에서 다르게 해석될 경우 임차인과의 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 건축된 신축급 다세대주택으로, 적절한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 254,000,000원으로, 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 HUG의 적극적인 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 해소될 가능성이 높다는 점은 긍정적입니다. 다만, 등기부상 '인수'로 기재된 주택임차권은 최종적인 법적 판단 및 현장 확인을 통해 권리 관계를 명확히 해야 하는 중대한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이 부분이 명확히 해소된다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년식)

* 합리적인 감정가 및 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격 형성 가능성

* HUG의 보증금 인수 관련 적극 조치로 위험 완화 기대 (단, 최종 확인 필요)

* 향후 파주시 부동산 시장의 상승 잠재력

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원이 인수되지 않는다는 전제 하에, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

* 감정가: 254,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 2019년식, 18.59평, 4층 매물 27,400만원 (약 1,473만원/평)

* 2023년식, 20.36평, 2층 매물 27,700만원 (약 1,360만원/평)

* 본 물건: 2019년식, 16.35평, 3층

* 시장 가치 범위: 약 240,000,000원 ~ 260,000,000원

* 리스크 고려: 대항력 있는 임차인 관련 불확실성을 감안하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 판단할 때, 임차인 보증금 인수 위험이 명확히 해소된다는 전제 하에, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 약 235,000,000원에서 245,000,000원 사이로 판단됩니다.

현 시점에서의 최적 입찰가는 240,000,000원 정도로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.