나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62200 [1] 경기도 고양시 덕양구 고양동 2일단의주택지조성사업지구씨1-8블럭2로트 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2025.04.01

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상5층건으로,
외벽 : 외장타일붙임, 드라이비트마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 타일붙임 등
바닥 : 시멘트몰탈 및 몰탈 위 에폭시마감 등
창호 : 새시창 등입니다.

이용상태

미사용승인상태로 건축허가 신청서상 제2종근린생활시설입니다.
지하1층~2층 : 제2종근린생활시설, 기계실 등
3층 : 제2종근린생활시설, 주차장 등
4,5층 : 제2종근린생활시설 등
옥탑층 : 계단실, 승강기실 등

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 수변전설비, 승강기설비, 차량용 승강
기설비, 시스템에어컨설비 등 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 내부구조 등은 건축허가 신청시 제출된 도면 등을 참고하였으며, 건물 외부에 '유치
권 행사중' 현수막이 설치되어 있습니다.

물건 비고

1. 건물만 매각. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임.
2. 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격은 건물만의 평가액임.
3. 송환이 2025. 5. 15.자 유치권신고(공사대금 2,196,220,000원), 주식회사 호안종합건설의 승계인 이현복이 2025. 5. 21.자 유치권신고(공사대금 473,107,028원), 유앤아이산업 주식회사가 2026. 3. 16.자 유치권신고(공사대금 523,595,465원), 박칠현이 2026. 3. 16.자 유치권신고(공사대금 258,000,000원), 임안규가 2026. 4. 6.자 유치권신고(공사대금 114,489,800원), 주식회사 지엘산업테크 대표자 사내이사 김기안이 2026. 9. 23.자 유치권신고(공사대금 61,000,000원 및 지연이자)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
현황조사서에 의하면 본건 건물에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 현수막이 설치되어 있으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62200 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 고양동 2일단의주택지조성사업지구씨1-8블럭2로트

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

감정가: 4,796,079,800원

토지 면적: 0.00㎡

토지 지분: 0㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 3750.82㎡ (약 1134.6평)

건물 지분: 3750.82㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 건물만 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 고양동부새마을금고 (등기부 요약 기준)

1.2. 구조 및 이용 상태

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상5층 건물입니다.

내부 이용 상태는 제2종근린생활시설, 기계실, 주차장 등으로 구성되어 있으며, 현재 미사용승인 상태입니다.

설비 내역으로는 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 수변전설비, 승강기설비, 차량용 승강기설비, 시스템에어컨설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 등기부 요약

말소기준권리: 의정부지방법원 2021카단100453 가압류 (권리자: 송환, 금액: 300,000,000원)

건물 등기부 요약상 소유권 보존은 하군자 명의로 되어 있으며, 다수의 가압류, 압류, 강제경매 개시결정이 등기되었으나, 매각으로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

현재 파악된 등기부채권 총액은 300,000,000원입니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

중복사건, 유치권, 대지권미등기, 법정지상권 등의 특수 물건 정보가 있습니다.

건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 대지권이 미등기 상태로 대지권 유무는 알 수 없습니다. 최저매각가격은 건물만의 평가액입니다.

총 6건의 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 신고된 공사대금 총액은 약 3,546,000,000원 이상입니다.

건물 외부에 '유치권 행사중' 현수막이 설치되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 사업지구 내 위치

본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 일원에 진행 중인 '고양동 제2일단의 주택지 조성사업지구' 내에 위치하고 있습니다. 이 사업지구는 주거단지 조성을 목표로 하고 있으나, 관련 기사에 따르면 토지주들은 약 10년 이상 재산권 행사 제한 및 행정 지연으로 인한 피해를 호소하고 있어 사업 추진에 복잡성이 내재되어 있습니다.

2.2. 주변 환경

고양동 일대는 주택지 조성 사업이 진행되는 지역으로, 주변에 주거 단지가 형성되거나 계획되어 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 고양동 지역에는 서울시가 운영하는 시립묘지, 벽제화장장 등 주민 기피 시설이 위치해 있으며, 이와 관련한 갈등 및 주민 반대 움직임이 지속적으로 있었습니다. 따라서 본건 건물이 이러한 시설들과의 직접적인 인접성 여부는 추가 확인이 필요하나, 넓은 의미에서의 입지 조건에 영향을 줄 수 있는 요소로 고려됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았습니다. "물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:" 항목이 비어 있습니다. 그러나 "법정지상권"이 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있어, 이에 대한 주의가 필요합니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부 요약상 본건 경매의 말소기준권리인 송환의 가압류(2021-05-04) 외에 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 유치권 분석

총 6건의 유치권 신고가 접수되어 있으며, 각 신고 금액은 다음과 같습니다.

* 송환: 2,196,220,000원

* 주식회사 호안종합건설의 승계인 이현복: 473,107,028원

* 유앤아이산업 주식회사: 523,595,465원

* 박칠현: 258,000,000원

* 임안규: 114,489,800원

* 주식회사 지엘산업테크 대표자 사내이사 김기안: 61,000,000원 및 지연이자

이들 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 낙찰자는 이로 인한 추가적인 법적 분쟁 및 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 건물 외부에 '유치권 행사 중'이라는 현수막이 설치되어 있어 유치권 행사 의사가 있음을 시사합니다.

3.4. 대지권 관련 권리

본건은 "대지권미등기" 상태로 매각 대상은 건물만 해당됩니다. 따라서 낙찰자는 건물과 토지의 법률 관계를 별도로 해결해야 하며, 대지권이 존재하지 않거나 낙찰자가 사용할 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다. 이 부분은 본건의 가장 큰 위험 요소 중 하나입니다.

3.5. 법정지상권

특이사항 및 특수물건정보에 "법정지상권"이 기재되어 있습니다. 이는 토지 소유주가 아닌 제3자가 건물 사용을 위한 법적 권리를 주장할 가능성이 있음을 시사합니다. 본건 건물과 토지 소유 관계에 대한 상세한 조사가 필요하며, 법정지상권 성립 시 건물 활용에 심각한 제약이 따를 수 있습니다.

3.6. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다. 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 고양동 제2일단의 주택지 조성사업지구는 대규모 주거 단지 조성을 목적으로 하는 지역입니다. 따라서 해당 상권은 주로 배후 주거 단지의 소비 수요를 충족시키는 근린생활시설 위주로 형성될 가능성이 높습니다. 다만, 사업지구 자체의 장기화된 개발 과정 및 복잡한 권리 관계는 상권 활성화에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 영향 요인

고양동 일대에서 지속적으로 제기되는 서울시 운영 기피 시설(화장장, 묘지 등)과의 인접성 문제는 지역 부동산 가치 및 상권 활성화에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인입니다. 또한, 주민 반대 집회 등은 지역 개발 및 주민 수용성에 대한 이슈를 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교통

제공된 정보 및 검색 결과만으로는 본건 건물의 구체적인 주변 편의시설(학교, 병원, 대형마트 등)이나 대중교통 접근성에 대한 상세한 정보를 파악하기 어렵습니다. 본건이 속한 '고양동 제2일단의 주택지 조성사업지구' 자체는 개발 초기 단계이거나 장기화된 사업 과정을 거치고 있어, 편의시설 및 교통망은 향후 개발 계획에 따라 변화될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 자체의 하자

건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 법적 하자 및 이용 제한이 예상됩니다. 이로 인해 합법적인 영업 활동이나 주거 용도로 사용이 불가능할 수 있으며, 추가적인 공사 및 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 대지권 미등기 및 토지 소유권 문제

매각 대상이 건물만이며, 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 낙찰자가 건물을 소유하더라도 건물이 위치한 토지에 대한 정당한 사용 권리를 확보하지 못할 위험이 매우 높음을 의미합니다. 토지 소유자와의 별도 협상 또는 소송이 필요할 수 있으며, 최악의 경우 건물 철거를 요구받을 수도 있습니다.

6.3. 다수의 유치권 존재

총 6건의 유치권 신고가 접수되었으며, 금액 또한 상당합니다. 비록 성립 여부는 불분명하나, 낙찰자는 이 유치권자들과의 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 높습니다. 유치권 해소를 위한 추가적인 비용 지출이 불가피할 수 있습니다.

6.4. 법정지상권 발생 가능성

특이사항에 법정지상권이 언급되어 있어, 건물과 토지 소유자가 다를 경우 토지 소유자가 제3자에게 법정지상권을 설정해주거나, 법정지상권이 성립될 수 있는 법적 요건을 갖추고 있을 가능성이 있습니다. 이는 건물 사용에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다.

6.5. 사업지구 개발 지연 및 지역 환경

'고양동 제2일단의 주택지 조성사업' 자체의 오랜 지연 및 복잡한 이해관계, 그리고 고양동 일대에 존재하는 주민 기피 시설(화장장, 묘지 등)의 존재는 본건이 속한 지역의 장기적인 가치 상승이나 안정적인 주거·상업 환경 조성에 불확실성을 더합니다.

7. 종합 의견

본건 물건은 '건물만 매각'이라는 점, '대지권 미등기' 상태, '사용승인 미필' 건물이라는 점, 그리고 다수의 '유치권' 및 '법정지상권' 가능성 등 매우 심각하고 복합적인 위험 요소를 다수 포함하고 있습니다. 이러한 문제들은 단순한 하자 보수나 소액의 비용으로 해결될 수 있는 수준을 넘어, 법적 분쟁, 추가적인 막대한 비용 지출, 혹은 건물 철거로까지 이어질 수 있는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 본건은 일반적인 부동산 경매 투자와는 차원이 다른 수준의 철저한 법률적, 실무적 검토와 함께, 잠재적 손실 가능성을 매우 높게 평가하여 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

본건의 현재 상태를 고려할 때, 전통적인 의미의 투자 포인트는 찾기 어렵습니다.

* 압도적인 규모의 건물: 3750.82㎡ (약 1134.6평)의 건물 규모는 잠재적으로 활용 가치가 있을 수 있습니다.

* 개발지구 내 위치: '고양동 제2일단의 주택지 조성사업지구' 내에 있어, 향후 사업 정상화 및 지역 개발이 이루어질 경우 가치가 상승할 가능성은 이론적으로 존재합니다.

그러나 이러한 잠재적 가치는 위에 열거된 막대한 리스크들에 의해 완전히 가려지며, 리스크 해결 비용과 시간을 고려할 때 현실적인 투자 포인트로 작용하기는 매우 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 심각한 법적, 물리적 하자와 불확실성으로 인해 정상적인 시장 가치를 판단하기 어렵습니다. '건물만 매각'이며 '사용승인 미필'이고 '대지권 미등기' 상태에서 다수의 '유치권' 및 '법정지상권' 가능성까지 존재하는 점을 감안할 때, 입찰가는 감정평가액(건물만의 평가액)에서 모든 잠재적 리스크와 이를 해소하기 위한 제반 비용, 그리고 장기간의 소요 시간을 충분히 반영하여 매우 보수적으로 산정해야 합니다. 낙찰자는 건물 자체의 가치뿐만 아니라, 토지 사용 권리 확보, 유치권 및 법정지상권 관련 법적 문제 해결, 건축 허가 및 사용 승인 취득 등에 막대한 추가 비용과 시간을 투자해야 할 가능성이 높습니다. 따라서 본건에 대한 입찰은 전문가와의 면밀한 법률 및 실무 검토를 거친 후, 매우 신중하게 결정해야 하며, 입찰가는 감정평가액의 상당 부분을 할인한 금액으로 고려되어야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.