나이스옥션 법원경매 고양 2025타경1852 [1] 경기도 파주시 문산읍 선유리 722 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

? 대상물건 일련번호1-(가)는 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 ""문산동 초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근지역은 다세대주택, 단독주택, 소규모 창고 및 근린생활시설 등이 혼재되어있는 지역으로 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건 일련번호1-(가)까지 차량출입 가능하며, 인근의 도로와의 거리, 노선버스정류장 이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건 일련번호1-(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 내 제4층 제403호로서 (사용승인일:2022-07-14)
외벽: 치장 돌붙임 및 타일붙임 마감등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등
창호: 샤시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 공동주택(방, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

대상물건 일련번호1-(가)는 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

? <기호1, 3> 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7244)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
? <기호2> 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7244)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 고양지원 2025타경1852 (1)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 선유리 722 4층403호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO

감정가: 197,000,000 원

사용승인일: 2022년 7월 14일

1.2. 면적 정보

토지면적: 52.47㎡ (약 15.87평)

토지지분: 52.469㎡ (약 15.87평)

건물면적: 41.40㎡ (약 12.52평)

건물지분: 41.4㎡ (약 12.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 "문산동 초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 소규모 창고 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 환경

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 도로와의 접근성이 양호하고 노선버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다. 본건 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권보존은 해창주택건설주식회사(2022-07-25)이며, 이후 이나영(2022-10-17)으로 소유권이 이전되었습니다. 말소기준권리는 수협은행의 근저당권(2022-10-17, 252,000,000원)입니다. 이 외에 경기신용보증재단의 가압류(2024-09-27, 10,000,000원)와 수협은행의 임의경매 개시 결정(2025-04-10, 222,360,515원)이 등기되어 있습니다. 총 등기부채권액은 262,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 현재 임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 없으며, 인수되는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 말소 기준 권리

등기부상 말소기준권리는 수협은행의 근저당권(2022-10-17)입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않음)

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 및 동향

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 파주시 문산읍 선유리 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래된 '더엘피스빌'(2019년식, 64.35㎡)은 135,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 2,097,886원 수준입니다.

* 2026년 5월 거래된 '건영하이츠'(1996년식, 42.48㎡)는 43,500,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,024,000원 수준입니다.

* 2026년 5월 거래된 '라인주택'(1995년식, 연립, 47.36㎡)은 32,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 675,700원 수준입니다.

본건의 건물 사용승인일은 2022년 7월 14일로 비교적 최신 건축물에 해당합니다. 감정가는 41.40㎡ 기준으로 197,000,000원(㎡당 약 4,758,000원)으로 책정되었으나, 최근 거래된 가장 유사한 연식(2019년식)의 '더엘피스빌'(64.35㎡)의 ㎡당 가격(약 2.1M원)과 비교했을 때 감정가 대비 시세가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 최신 건축 연식임을 감안하여 시세보다는 감정가에 근접한 가격대의 거래가 이루어질 수 있으나, 주변 시세와의 괴리를 고려한 입찰가가 필요합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 및 교육 시설

물건지 인근에 "문산동 초등학교"가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 및 제한

* 해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다. (상대보호구역 관련하여 파주교육지원청에 재확인 필요)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로의 일부를 포함하고 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 기타

2022년 사용승인된 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 공동담보 물건으로, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 유의해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 통상적으로 경매 물건 분석 시 인근 혐오시설(고물상, 폐차장, 소각장 등) 유무를 반드시 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)으로 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 모두 취득할 수 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가집니다.

* 문산동 초등학교 인근으로 교육 환경이 비교적 양호합니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리에 위치한 신축 다세대주택으로, 건축 연도가 2022년으로 매우 짧아 건물 상태가 우수할 것으로 기대됩니다. 주변 편의시설 및 교육시설 접근성도 보통 수준입니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단되어, 낙찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 공동담보 물건으로서 채권 총액이 높은 점을 유의해야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 197,000,000원이지만, 제공된 최근 거래 사례(2019년식, 64.35㎡ 거래가 135,000,000원)를 고려할 때, 본건의 면적(41.40㎡)과 신축 연식(2022년식)의 가치를 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 신축임을 감안하여 최근 거래가보다 높은 가격을 고려하되, 감정가의 할인율을 적용하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 155,000,000 원

본 예상 입찰가는 감정가의 약 78.7% 수준이며, 제공된 최근 매매 사례가(135,000,000원)와 신축 연식의 가치를 절충한 가격입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 동향을 다시 한번 확인하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.