나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62832 [1] 경기도 고양시 일산동구 문봉동 232-16 삼성리버빌 104동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62832 [1] 경기도 고양시 일산동구 문봉동 232-16 삼성리버빌 104동 3층302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경62832
• 주소: 경기도 고양시 일산동구 문봉길 40-12, 삼성리버빌 104동 3층302호
• 용도: 다세대주택

고양지원 경매6계 2025타경62832 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 문봉길 40-12, 삼성리버빌 104동 3층302호 | 감정가: 198,000,000원 | 최저가: 97,020,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62832 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 문봉동 232-16 삼성리버빌 104동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 198,000,000원

토지면적: 65.38㎡ (약 19.78평)

토지지분: 65.375㎡ (약 19.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.36㎡ (약 17.96평)

건물지분: 59.36㎡ (약 17.96평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 문봉동 소재 "성석초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편으로 교통 환경은 보통입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물 중 104동 3층 302호이며, 2015년 7월 28일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(산업zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 건축법에 따른 도로 일부를 포함하고 있습니다.

공부와의 차이: 등기부등본 및 건축물대장과의 차이는 없습니다.

기타참고사항: 임대 관련 사항은 현재 파악되지 않았습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 문봉동에 위치하며, "성석초등학교" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택과 더불어 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근성은 양호한 편이며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다. 생활 편의시설과 교육 시설 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 주목해야 할 사항은 신청채권자인 주택도시보증공사(양도 전 주택임차권자 정윤희)로부터 2025년 8월 1일자로 제출된 확약서입니다. 이 확약서에는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용이 포함되어 있습니다. 이는 임차인이 대항력을 포기함으로써, 낙찰자가 임차인의 기존 권리를 승계하지 않고 명도를 진행할 수 있는 유리한 상황이 조성될 가능성이 높습니다. 다만, 임차보증금 전액 변제 여부에 따라 추가적인 변제 요구가 있을 수 있으므로, 세부적인 법률 검토가 반드시 필요합니다.

1.5. 상권분석

본건이 소재한 문봉동 일대는 주거용 건물(다세대주택, 단독주택)과 함께 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 복합적인 지역 특성을 보입니다. 따라서 대규모 상업지구나 번화한 도심 상권과는 거리가 있으며, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 소규모 공장 및 창고 등이 분포하고 있다는 점은 주거 환경의 쾌적성과는 다소 거리가 있을 수 있으나, 상권 형성 측면에서는 관련 종사자들을 위한 편의시설 수요가 일부 존재할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건에서 도보 거리에 성석초등학교가 위치하여 어린 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 비교적 양호합니다. 이 외에도 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활용품 구매 등 일상생활을 영위하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다. 다만, 대중교통 이용을 위해서는 도보 약 5~10분 거리에 있는 버스정류장까지 이동해야 하며, 대중교통망이 매우 발달된 지역이라고 보기는 어렵습니다.

1.7. 잠재적 리스크

첫째, 주변에 소규모 공장 및 창고 시설이 혼재하고 있어, 이로 인한 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 요인이 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다. 특히, 고양시 문봉동 일대는 과거부터 개발제한구역 해제 및 관리지역 지정 등 개발 압력과 환경 규제가 공존하는 지역으로, 향후 개발 계획에 따른 변화 가능성이 있습니다. 둘째, 남서측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접하고 있어, 차량 통행 및 주차에 일부 불편함이 있을 수 있습니다. 셋째, 본 건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 대한 규제를 받을 수 있습니다. 넷째, 임차인의 대항력 포기 확약서는 유리한 요소로 작용할 수 있으나, 임차보증금 중 일부를 변제받지 못한 경우 법적 분쟁의 소지가 완전히 해소되지 않았을 가능성도 배제할 수 없어 주의 깊은 법률적 검토가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 문봉동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 198,000,000원입니다. 성석초등학교 인근에 위치하며 기본적인 생활 기반은 갖추고 있으나, 주변 환경은 주택과 소규모 공장 등이 혼재된 복합적인 성격입니다. 권리 분석상 임차인의 대항력 포기 확약서가 제출되어 명도 관련 부담이 줄어들 가능성이 높다는 점은 큰 장점으로 작용합니다. 그러나 주변 지역의 개발 제한 및 공장 밀집으로 인한 잠재적 리스크, 도로 접근성 문제, 그리고 임차인과의 잔여 보증금 관련 여지 등은 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.9. 투자 포인트

본 건의 가장 큰 투자 포인트는 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인한 명도 리스크 감소 가능성입니다. 이를 통해 비교적 안정적으로 물건을 확보하고 명도를 진행할 수 있다면, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 또한, 주거용 건물로서의 기본적인 가치와 함께, 성석초등학교와 인접해 있어 실수요자에게도 매력적인 요소가 될 수 있습니다. 다만, 투자를 결정하기 전에 해당 지역의 토지이용계획, 주변 개발 현황, 그리고 임차인과의 잔여 보증금 관련 사항을 포함한 권리관계에 대한 철저한 추가 조사와 법률 자문을 통해 잠재적 위험 요소를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

법원 정보

고양지원 경매6계