나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62705 [1] 경기도 파주시 금촌동 972 새꽃마을뜨란채 113동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금릉역' 북측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트가 주를 이루는 아파트지대로서, 인근에 각종 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하고 인근에 '금릉역(경의중앙선)' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 지상17층 건물 내 13층 1304호로서,
(사용승인일자: 2004.10.22)
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
바닥: 강화마루 및 자기질타일 등 마감.
창호: 알루미늄샷시 및 시스템 창호 등.

이용상태

'공동주택(아파트)'으로 이용중임.
(세부사항: 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 바닥난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 통하여 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(중로1-110)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-111)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(금화초등학교, 반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금화초등학교, 반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62705 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 972, 새꽃마을뜨란채 113동 13층 1304호

용도: 아파트

감정가: 224,000,000원

토지면적: 36.58㎡ (약 11.07평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

아파트명: 새꽃마을뜨란채

준공년월: 2004년 10월 22일

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사지붕

건축규모: 지상 17층 건물 중 13층 1304호

전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

단지 규모: 총 20개동, 1818세대 (전체 대지면적 약 82,715㎡, 전체 연면적 약 199,108㎡)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금릉역' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대단위 아파트가 밀집한 아파트지대로 형성되어 있으며, 각종 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

'금릉역(경의중앙선)' 및 다수의 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 출입이 가능하도록 단지 내 도로망이 잘 갖추어져 있어 자가용 접근성 또한 양호한 편입니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 이전 내역은 성연삼, 김귀순, 서동춘 순으로 등기 이전되었습니다.

등기부상 말소기준권리는 2013년 10월 30일 한국주택금융공사가 설정한 근저당권 (을10)입니다.

현재 등기부상 채권액 합계는 약 173,920,000원 (한국주택금융공사 76,420,000원 + 주식회사도원캐피탈대부 97,500,000원)으로 파악됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

감정평가서 요약 및 물건 명세서 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황은 '미상'으로 파악되었으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

임대차 관계가 미상으로 확인되었으므로, 실제 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 상세한 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 금액이 확인되지 않더라도 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

아파트 단지 인근에 각종 근린생활시설이 풍부하게 소재하여 식당, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

아파트 단지는 총 20개동, 1818세대로 구성된 대단지입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

총 주차 대수는 약 1,830대로, 세대당 주차 공간이 넉넉한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

인근에 금화초등학교가 소재하며, 해당 학교는 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있습니다. (자세한 사항은 940-7244로 교육지원청에 재확인 필요)

5.2. 편의시설 및 기타

단지 내부에 마련된 다양한 복리시설을 통해 입주민의 주거 편의성을 높이고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

이 외에도 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 각종 법적 규제 사항이 존재하므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

금화초등학교 상대/절대보호구역에 해당하므로 교육환경 보호 관련 규제를 확인해야 합니다.

6.2. 현장 특이사항

가장 큰 잠재적 리스크는 임대차 관계가 미상으로 파악된 점입니다. 실제 점유 관계 및 보증금, 차임에 대한 명확한 확인 없이는 예상치 못한 명도 비용이나 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상, 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 존재하는 것으로 파악되지는 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'에 포함되어 있어, 광역적인 지역 제한에 대한 고려는 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 금촌동의 새꽃마을뜨란채 아파트 13층으로, 금릉역 역세권 단지에 속해 우수한 교통 접근성과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 2004년 준공된 아파트로, 전용면적 59.99㎡ (약 18평)의 소형 평형으로 구성되어 있어 1~2인 가구의 실수요자나 소형 투자 목적에 적합합니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 임대차 관계가 미상으로 파악된 점은 명확한 사전 조사가 필요한 잠재적 리스크입니다.

주변 지역의 지속적인 개발과 교통망 개선 등을 고려할 때, 향후 부동산 가치 상승 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 금릉역(경의중앙선) 역세권 단지로 편리한 교통 환경.

* 실거래가(2026년 7월, 215,000,000원)가 확인되어 시세 파악 및 투자 분석 용이.

* 전용 59.99㎡ (약 18평) 소형 평형으로 실수요 및 투자 수요 확보 가능.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 명도 및 인수 부담 위험이 낮을 것으로 예상 (단, 임대차 미상 부분 제외).

* 대단지 아파트의 안정적인 주거 환경 및 편의시설 이용 가능.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(59.99㎡)의 13층 매물이 2026년 7월 1일 21,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 인접 면적(59.98㎡)의 6층 매물도 2026년 7월 4일 19,500만원에 거래되었습니다.

감정가는 224,000,000원입니다.

최근 실거래가 중 동일 조건(층수, 면적)인 21,500만원을 기준으로 삼는 것이 합리적일 수 있습니다. 하지만 임대차 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크, 현재 시장 상황, 경매 절차의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

감정가를 상회하는 과도한 입찰은 지양하며, 보수적인 관점에서 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다. 이는 일반적인 의견이며, 실제 투자 결정은 반드시 충분한 사전 조사와 전문가 상담을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.