나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62554 [1] 경기도 파주시 파주읍 연풍리 442-2 해피존 2동 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62554 [1] 경기도 파주시 파주읍 연풍리 442-2 해피존 2동 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매6계 2025타경62554 | 소재지: 경기도 파주시 파주읍 연풍리 442-2 해피존 2동 2층202호 | 감정가: 170,000,000원 | 최저가: 119,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

본 보고서에서 다루는 물건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리에 소재하는 다세대주택으로, 고양지원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 감정가 1억 7,000만 원으로 책정되었으며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식이므로 낙찰 시 온전한 소유권 취득이 가능합니다.

사건번호: 고양지원 2025타경62554 (1)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 연풍리 442-2 해피존 2동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 170,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세 내역

본 물건은 5층 건물 중 2층에 위치하며, 철근콘크리트 구조로 건축되었습니다.

건물 전용면적: 58.97㎡ (약 17.84평)

토지 지분면적: 60.81㎡ (약 18.40평)

건물의 구조는 철근콘크리트 지붕의 지상 5층 건물 중 2층 202호이며, 외벽은 치장벽돌 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 내부 이용 상태는 다세대주택으로 확인됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 "파주중학교" 동측에 위치합니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교시설 및 농경지 등이 혼재되어 있는 주거지역입니다. 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 특히 인근에 파주중학교, 세경고등학교 등이 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 도로와 연계되어 있습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

파주읍 연풍리 일대는 과거 기지촌(용주골)으로 알려졌던 지역이나, 최근 파주시에서 '용주골 창조문화밸리 프로젝트' 등을 통해 지역 활성화 및 환경 개선 사업을 추진하고 있어 생활 환경이 점차 개선되는 추세입니다. 해당 사업의 일환으로 EBS연풍길 조성 및 골목 축제 등이 진행되고 있으며, 가로 환경 개선도 계획되어 있습니다. 교육 시설로는 파주중학교와 세경고등학교가 인접해 있어 학군 수요가 있으며, 기본적인 근린생활시설은 주변에서 이용 가능합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 구분 및 경매 종류

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 법정지상권 등의 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다. 경매는 부동산 임의경매로 채권자(목OOOOOOOOO)의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

3.2. 소유 및 채무 관계

소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일하여 복잡한 소유 관계는 아닙니다. 채권자 청구금액에 따라 경매가 진행되고 있으며, 등기부상 권리 분석은 추가적으로 진행되어야 하나, 일괄매각이라는 점에서 명확한 권리 취득이 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 명도

감정평가서상 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 임차인이 있을 경우 보증금 규모 및 대항력 유무를 철저히 확인해야 하며, 미상일 경우에도 명도 과정에서 점유자를 상대로 한 협상 및 강제집행 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 검토

4.1. 건물 상태 및 내부 구조

탐문조사 결과 **누수의 흔적이 있을 수 있는 것**으로 조사되었습니다. 이는 건물 가치에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소이므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 누수 여부와 정도를 반드시 확인하고 보수 비용을 예상하여 입찰가를 산정해야 합니다.

4.2. 토지 이용 및 도로 문제 (핵심 리스크)

현장 조사 시 **[“해피존”이 사용중인 진입로 도로는 개인 사유지로 추후 사용료를 부과 할 예정입니다.]**라는 내용의 현수막이 게시된 것이 확인되었습니다.

이 진입로가 해당 건물(해피존 2동)로의 유일한 진입로일 경우, 사유지 사용에 따른 소송 또는 사용료 분쟁이 발생할 **잠재적 리스크가 매우 높습니다.** 입찰 전 반드시 해당 진입로의 소유 관계, 현수막 내용의 진위 여부, 그리고 사용료 부과 가능성을 철저히 조사해야 합니다. 이 리스크의 해소 없이는 투자 가치가 크게 저하될 수 있습니다.

4.3. 혐오 시설 여부

소재지인 파주읍 연풍리 일대는 과거 기지촌으로 알려진 '용주골'이 위치해 있던 곳입니다. 현재 파주시에서 성매매 집결지 폐쇄 및 도시 재생 사업을 추진하고 있으나, 해당 지역 이미지가 아직 완전히 개선되지 않았을 수 있습니다. 본건이 파주중학교 동측에 위치하여 집창촌과 직접적으로 인접하지 않았더라도, 지역 전체의 이미지를 고려할 필요가 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 종합 의견

본 물건은 약 17평의 전용면적과 약 18평의 토지 지분을 확보한 비교적 넓은 면적의 다세대주택으로, 감정가 대비 면적 자체는 양호합니다. 주변 학교 시설이 인접하여 실수요층의 관심이 있을 수 있습니다. 그러나 **"진입로 사유지 사용료 부과"** 및 **"누수 흔적 가능성"**이라는 명확하고 치명적인 잠재적 리스크 두 가지가 존재합니다.

5.2. 투자 포인트

(1) 가격 메리트 확보: 진입로 리스크로 인해 유찰 가능성이 높아, 리스크를 감안하고도 충분히 경쟁력 있는 가격대에서 취득할 수 있는 기회가 생길 수 있습니다.

(2) 주거 환경 개선 기대: 파주시의 '용주골 창조문화밸리 프로젝트' 등 도시 재생 사업으로 인해 장기적으로 지역 이미지가 개선되고 주거 환경이 향상될 잠재력이 있습니다.

(3) 명도 난이도: 임대관계 미상으로 명도 과정에 대한 대비가 필요하나, 소유자 겸 채무자를 상대로 명도를 진행할 경우 임차인과의 복잡한 법적 분쟁보다는 단순한 명도 저항에 대한 대응만 준비하면 될 수 있습니다.

**핵심 투자 전략:** 입찰 전 **진입로 사유지 리스크**에 대한 법률적/현실적 해결 방안 및 예상 비용을 산정한 후, 이를 입찰가에 명확하게 반영하여 저가에 낙찰받는 전략이 유효합니다.

법원 정보

고양지원 경매6계