나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62629 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 818-5 뉴바이 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 고양예술고등학교 서측 인근에 위치하며, 인근은 기존주택, 소규모 공장 및 유사규모의 다세대주택이 소재하는 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

2018.09.10 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건 내 제4층 제401호로서,
외벽 : 외장석 붙임 및 치장벽돌 쌓기 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니2, 현관)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 바닥난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 대상물건의 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 폐문부재로 건축물현황도를 기준하였음.

물건 비고

1. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이소희)로부터 2025.8.1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.
2. 감정평가서에는 승강기 설비가 구비되어 있다고 기재되어 있으나, 실제로는 승강기 설비가 구비되어 있지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 818-5 뉴바이 에이동 4층401호

사건번호: 고양지원 2025타경62629 (1)

건물구분: 다세대주택

감정가액: 260,000,000원

토지면적: 57.67㎡ (약 17.45평)

건물면적: 48.57㎡ (약 14.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축물 사용승인일: 2018년 09월 10일

총 층수: 4층 (본건은 4층)

2. 입지조건

주위환경: 대상 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치하며, 인근에는 고양예술고등학교가 소재합니다. 주변 지역은 기존 주택, 소규모 공장 및 유사 규모의 다세대주택이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건축구조: 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물 내에 위치하며, 외벽은 외장석 붙임 및 치장벽돌 마감, 창호는 하이샷시 창호로 되어 있습니다.

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 2개, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

토지이용: 인접 필지와 비교하여 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

도로상태: 서측으로 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역(전방지역), 역사문화보존지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 01월 26일 국민건강보험공단의 압류 (갑9) 입니다.

소멸예정 권리:

* 주택임차권 (을1): 채권자 이소희, 금액 260,000,000원. 매각으로 인해 소멸 예정입니다.

* 압류 (국민건강보험공단, 파주세무서장): 매각으로 인해 소멸 예정입니다.

* 강제경매 (주택도시보증공사): 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸 예정입니다.

인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이소희)

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 01월 28일

* 확정일자: 2021년 12월 20일

* 배당신고일자: 2024년 04월 29일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 경매 절차를 통해 변제받을 것으로 예상됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 최근 2026년 6월 기준으로 유사한 다세대주택(건축년도 2015~2016년, 전용면적 약 51㎡)의 매매가는 110,000,000원에서 165,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건은 건축년도가 2018년으로 비교적 신축에 해당하나, 감정가는 260,000,000원으로 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 접근이 용이합니다.

편의시설: 주변에 학교가 소재하며, 주거지역으로서 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 다세대주택 밀집지역으로 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

승강기 미설치: 감정평가서에는 승강기 설비가 구비되어 있다고 기재되어 있으나, 실제로는 승강기 설비가 없는 것으로 확인되었습니다. 이는 실거주 또는 재판매 시 단점으로 작용할 수 있습니다.

감정가와 시세 차이: 감정가(260,000,000원)가 최근 거래된 유사 물건 시세(110,000,000원 ~ 165,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다. 이로 인해 실제 낙찰가가 감정가와 다르게 형성될 가능성이 있습니다.

임차인 보증금: 임차인의 보증금(260,000,000원)이 감정가와 일치하나, 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 경매 절차에서 보증금 전액 변제 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 신축 다세대주택입니다. 건축년도가 비교적 최신(2018년)이며, 내부 구조도 실거주에 적합한 형태로 구성되어 있습니다. 임차인이 대항력이 없으며 보증금 전액 인수 부담이 없다는 점은 매수자에게 유리한 조건입니다. 그러나 감정평가액이 주변 시세 대비 높게 책정되어 있으며, 감정평가서 상의 승강기 미설치 등 일부 차이점은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 임차인이 대항력이 없어 명도 및 인수 부담이 없습니다.

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 권리를 모두 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 물건들의 시세(110,000,000원 ~ 165,000,000원)와 본건의 건축 연도(2018년)를 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인이 없어 인수할 보증금이 0원이며, 매각으로 인한 권리 소멸에 대한 위험이 적습니다.

따라서, 감정가(260,000,000원)와 시세 범위를 종합적으로 고려하고, 잠재적 리스크(승강기 미설치, 감정가와 시세 간 차이)를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장 가치 대비 합리적인 수준이며, 수익 창출을 위한 여지를 확보하는 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.