나이스옥션 법원경매 고양 2025타경1173 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 778 일산우림보보카운티1 2층243호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 ‘일산소방서’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 관공서, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 3호선 '정발산역'이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 10층 건물 내 제2층 제243호로서,

외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 북동측, 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호2 : 중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경1173 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 778, 일산우림보보카운티1 2층 243호

용도: 오피스텔

감정가: 71,000,000원

토지면적: 5.20㎡ (약 1.57평)

건물면적: 20.88㎡ (약 6.32평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 모OO

1.2. 건축물 정보

건축년도: 2003년

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

총 층수: 지하 3층, 지상 10층

본건 위치: 지상 2층 243호

외벽: 돌붙임 마감 등

창호: 샷시 창호

설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 완료

1.3. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 2필 일단의 장방형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 북서측, 북동측, 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 중로3류(폭 12m~15m) 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 '일산소방서' 남서측 인근에 위치합니다. [cite: 감정평가서요약] 주위는 오피스텔, 관공서, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다. [cite: 감정평가서요약] 장항동 778번지 일대는 오피스텔, 상가, 관공서 등이 혼재된 지역으로, 일산호수공원과도 가까워 주거 및 상업 활동이 활발한 곳입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한 지하철 3호선 '정발산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: 감정평가서요약, 1] 정발산역에서 도보 약 5분 거리에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 주택임차권등기가 존재합니다. [cite: 물건명세서] 임대차 보증금은 70,000,000원이며, 전입일자는 2020년 6월 17일, 확정일자는 2020년 6월 1일입니다. [cite: 물건명세서] 만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. [cite: 물건명세서]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강민규 (주택도시보증공사)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 17일

* 확정일자: 2020년 6월 1일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 5월 23일

3.3. 말소기준권리 및 등기부채권 총액

본 건의 말소기준권리는 2023년 10월 10일에 접수된 중소기업은행의 가압류 (갑13)입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

총 등기부채권액은 247,917,851원입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

3.4. 권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 70,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. [cite: 물건명세서, 집합건물 등기부요약]

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 장항동 778번지 일대는 오피스텔, 상가, 관공서 등이 밀집된 중심상업지역입니다. [cite: 2, 감정평가서요약] 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 주변 상업시설 및 편의시설

인근에 라온쇼핑몰, 롯데백화점 일산점, 현대백화점 킨텍스점 등 다양한 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 또한, 일산소방서, 고양세무서 등 공공기관이 가까이 있습니다.

4.3. 교통 및 접근성

지하철 3호선 정발산역이 도보 약 5분 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

오피스텔, 관공서, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. [cite: 감정평가서요약]

5.2. 의료 및 공공시설

본건 인근에 일산소방서가 위치하며, 동국대학교 일산병원, 국민건강보험공단 일산병원 등 주요 의료시설 이용이 가능합니다.

5.3. 여가 및 문화

단지 인근에 일산호수공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 70,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. [cite: 물건명세서] 이는 총 인수금액을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 건물 노후화

2003년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 공실 위험

오피스텔의 특성상 경기 변동이나 공급 과잉 시 공실 발생 위험이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 '일산우림보보카운티 I' 오피스텔 경매 건입니다. 지하철 3호선 정발산역 역세권에 위치하며, 중심상업지역에 속해 있어 입지적 강점을 가지고 있습니다. 주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

하지만, 70,000,000원의 선순위 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 명확한 부담이 존재합니다. 따라서 이 점을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 정발산역과 인접하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 중심상업지구: 개발 잠재력이 높은 중심상업지역에 위치하여 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 소형 면적: 전용면적 20.88㎡(약 6.32평)으로 1~2인 가구의 실수요자나 임대 투자에 적합합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 인수 부담금을 제외한 건물 자체의 가치에 대해 합리적인 수준에서 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 선순위 대항력 있는 임차인 1인이 존재하며, 보증금 70,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. [cite: 물건명세서]

최근 실거래가를 살펴보면, 동일 면적인 20.88㎡의 경우 2026년 6월에 6,300만원에 거래되었습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보]

따라서, 본 건의 적정 가치(실거래가 기준)는 약 6,300만원으로 볼 수 있습니다. 여기에 인수해야 할 임차인 보증금 70,000,000원을 합하면 총 실인수가는 약 13,300만원이 됩니다.

감정가는 71,000,000원이지만, 이는 임차인 보증금 인수 부담을 제외한 건물 자체의 가치로 해석해야 합니다.

합리적인 투자 수익을 확보하기 위해서는 낙찰가격을 시세보다 낮게 책정해야 하며, 이를 통해 총 실인수가격이 시장 가치 수준 또는 그 이하가 되도록 해야 합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 55,000,000원에서 65,000,000원 사이로 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 65,000,000원

* 총 예상 실인수 금액: 125,000,000원 ~ 135,000,000원 (입찰가 + 인수 보증금)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.