나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62794 [1] 경기도 파주시 상지석동 133-34 117동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지음 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산동구 설문동 소재 ""북고양IC"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 동류형의 다세대주택 등 공동주택 밀집 지대와 소규모의 점포지대, 공장 및 창고지대 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 고봉로 등 주요도로가 지나고 있어 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물내의 제4층 제401호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등 마감.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도'참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 난방, 소화전 및 주차장, CCTV 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공동주택내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 고양지원 2025타경62794 (1)

3. 소재지: 경기도 파주시 상지석동 133-34 117동 4층401호

4. 건물명: 갤러리하우스 117동 401호

5. 용도: 다세대주택

6. 감정가: 161,000,000원

7. 토지면적: 77.51㎡ (약 23.45평)

8. 토지대지권: 77.51㎡ (약 23.45평)

9. 건물면적(전용면적): 60.31㎡ (약 18.25평)

10. 건물면적(기타): 0.00㎡ (제시외)

11. 매각대상: 토지/건물일괄매각

12. 경매구분: 부동산강제경매

13. 채권자: 주OOOOOOO

14. 준공일: 2015년 04월 21일 (사용승인일 기준)

15. 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 4층 건물 내 4층

16. 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 파주시 상지석동에 소재하며, 주위는 동류형의 다세대주택 등 공동주택 밀집 지대와 소규모의 점포지대, 공장 및 창고지대 등이 혼재하고 있음. (주변으로 북고양IC 인근에 위치)

* 교통상황: 본건까지 차량의 진.출입은 용이하며, 인근으로는 고봉로 등 주요도로가 지나고 있어 제반 교통사정은 보통인 편임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내의 제4층 제401호임.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용중임.

* 토지의 형상 및 이용상태: 유사 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 공동주택 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 06월 07일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (금액: 165,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 임인재

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-06

* 대항력: 있음

* 주의사항: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담이 없을 것으로 보이나, 금액이 미상인 점으로 인해 주의가 필요함.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 131,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-06

* 확정일자: 2021-07-05

* 배당신고일자: 2025-05-13

* 대항력: 있음

* 권리분석: 확정일자 및 배당신고일자로 보아 배당을 받을 것으로 예상되며, 잔여 보증금이 없을 경우 인수 부담은 없을 것으로 보임.

* 기타 권리사항:

* 소유권이전, 신탁등기말소, 가압류, 강제경매 등기 존재.

* 갑5 (주택도시보증공사 가압류, 2024.06.07)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 없음.

* 강제경매(주택도시보증공사, 2025.04.04 접수)가 본 경매의 근거가 됨.

* 등기부채권 총액: 165,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건 소재지는 다세대주택이 밀집된 주거지역과 소규모 점포, 그리고 공장 및 창고 지역이 혼재된 복합적인 지역 특성을 보임.

* 최근 매매 정보 분석:

* "해가온101동"(61.45㎡, 2019년 준공) - 2026.07.15, 27,400만원 (약 446만원/㎡)

* "갤러리하우스101동"(41.2㎡, 2014년 준공) - 2026.07.09, 5,200만원 (약 126만원/㎡)

* "바흐더힐101동"(67.31㎡, 2023년 준공) - 2026.07.01, 27,700만원 (약 412만원/㎡)

* 시세 분석:

* 본건(60.31㎡)과 면적 및 준공 연도가 유사한 "해가온101동"(61.45㎡, 2019년 준공)의 실거래가(27,400만원)를 비교 대상으로 삼을 때, 감정가(16,100만원) 대비 높은 시세 상승 여력이 있음을 시사함.

* "갤러리하우스101동"(133-17번지, 2014년 준공)의 5,200만원 거래는 면적이 작은 점 및 직거래 특성을 고려하여 참고해야 함.

* 전반적으로 본건의 감정가는 최근 실거래가보다 상당히 낮은 수준임.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 소규모 점포들이 혼재되어 있어 근거리에서 일상생활 영위가 가능함.

* 교통: 고봉로 등 주요 도로와의 접근성이 좋아 자가용 이용이 편리함. 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 예상됨.

* 교육/의료: (제공된 정보 없음. 주변 현장 확인 필요.)

* 혐오시설: 주변에 공장 및 창고 지대가 혼재되어 있어, 쾌적한 주거 환경을 최우선으로 고려하는 수요자에게는 단점이 될 수 있음. (직접적인 혐오시설 정보는 검색되지 않음.)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임인재 씨의 보증금/차임 미상, 한국토지주택공사 임차인의 정확한 배당 결과 및 잔여 보증금 인수 여부 최종 확인 필요.

* 복합적인 지역 특성: 다세대주택 외 공장, 창고 등 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있어, 주거 쾌적성 측면에서 호불호가 갈릴 수 있음.

* 행위 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사보호구역 등으로 인해 향후 건축 행위나 재건축/재개발 시 제한 사항이 발생할 수 있음.

* 건물 노후도: 2014년 준공 건물로, 시간이 지남에 따라 시설 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 상지석동에 위치한 2014년 준공의 다세대주택(117동 401호)으로, 감정가 1억 6,100만원으로 경매 진행 중입니다. 제공된 최근 실거래가 정보를 종합하면, 유사 면적대의 다세대주택이 2억 7천만원 이상에서 거래되고 있어 본건의 감정가는 시세 대비 상당히 저평가된 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 미상 또는 배당 예상으로 인해 실질적인 인수 부담이 적을 가능성이 높습니다. 다만, 정확한 권리관계 확인 및 배당 절차 예측은 필수적입니다. 주거, 상업, 공업 시설이 혼재된 지역 특성과 일부 행위 제한 구역에 포함된 점은 고려해야 할 사항입니다. 이러한 요소들을 종합해 볼 때, 시세 상승 잠재력이 높은 매력적인 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 현저히 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 약 1.7배 이상의 시세 차익 기대 가능.

* 안정적인 임차인 권리관계: 인수 부담이 적을 가능성이 높아 명도 리스크 감소.

* 주변 지역 개발 잠재력: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 소형 면적의 실수요 및 투자 가치: 1인 가구나 소가족에게 적합한 면적.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 161,000,000원

* 주변 시세 반영:

* 가장 유사한 사례인 "해가온101동"(61.45㎡)의 최근 실거래가 274,000,000원을 기준으로 볼 때, 본건(60.31㎡)의 현 시세는 2억 5천만원 ~ 2억 7천만원 수준으로 추정됩니다.

* 인수 보증금: 0원 (임인재, 한국토지주택공사 모두 배당받을 것으로 예상)

* 예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 260,000,000원

* 본 물건의 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 환경, 임차인과의 실제 소통 여부 등을 확인해야 하며, 최종 배당표 예측 및 법원 경매 절차를 면밀히 검토하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.