나이스옥션 법원경매 고양 2025타경842 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 도래울초등학교 북측 상업지역에 위치하고, 주위는 최근에 조성된 상가지대이며 그 외곽은 아파트 및 단독주택이 입지해 있는 지역임.

교통상황

서오릉로에 접해 있고, 본건까지 차량접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 2층, 지상 24층 건물(2023. 8. 4. 사용승인) 중 1층 112호, 113호 및 114호임.

이용상태

본건 3개호가 벽체에 의해 구획되어 있지 아니하고, 음식점(부안집)으로 병합 이용 중이나 현장조사일 현재 휴업 중인 것으로 보임.

설비내역

승강기 및 위생설비 등 설치되어 있는 건물임.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지이고, 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 서오릉로, 북서측 및 남서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 가축사육 제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 한강폐기물매립시설 설치 제한지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 제1종근린생활시설이며, 112호, 113호, 114호가 벽체 구분없이 음식점으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경842 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 1층 112호

용도: 근린상가 (공부상 용도는 제1종근린생활시설)

감정가: 982,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.87㎡ (약 1.78평)

토지 지분: 5.8746㎡ (약 1.78평)

건물면적: 33.30㎡ (약 10.07평)

건물 지분: 33.3㎡ (약 10.07평)

1.3. 건물 정보

건물명: 원흥베네하임3차

주용도: 업무시설, 제1종근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 2층, 지상 24층 (2023년 8월 4일 사용승인)

전유부 호수: 112호 (1층)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동에 위치하며, 도래울초등학교 북측 상업지역에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 최근에 조성된 상가지대이며, 그 외곽으로는 아파트 및 단독주택이 입지해 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

서오릉로에 접해 있어 차량으로 접근이 용이하며, 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 북동측으로는 서오릉로, 북서측 및 남서측으로는 중로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 한강폐기물매립시설 설치 제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 을1 근저당권 (신한은행, 2,184,000,000원, 2023-11-08 접수)

본 경매는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없는 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 갑2: 주식회사동행디앤씨 (소유권이전 1번신탁등기말소, 2023-11-08 접수)

* 을1: 신한은행 (근저당권, 2,184,000,000원, 2023-11-08 접수) - 말소기준권리

* 갑3: 고양시 (압류, 2024-11-08 접수)

* 갑4: 국민건강보험공단 (압류, 2025-02-10 접수)

* 갑5: 동고양세무서장 (압류, 2025-02-18 접수)

* 갑6: 주식회사신근식푸드 (가압류, 10,852,277원, 2025-02-20 접수)

* 갑7: 신한은행 (임의경매개시결정, 1,851,461,843원, 2025-02-21 접수)

* 갑8: 근로복지공단 (가압류, 45,520,470원, 2025-04-11 접수)

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액: 2,240,372,747원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계 미상이며, 보증금이 0원이라도 점유자나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 현장 확인 및 별도 조사 필요.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 최근 조성된 상가지대로, 주변에 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있어 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

도래울초등학교 북측에 위치하여 학생 및 학부모 수요를 기대할 수 있습니다.

4.3. 이용 현황

112호, 113호, 114호가 벽체 구분 없이 음식점(부안집)으로 병합 이용 중이었으나, 현장 조사일 현재 휴업 중인 것으로 파악되었습니다. 상가 권리 분석 및 명도 시 임차인과의 협의가 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 도래울초등학교 (인근 위치)

5.2. 교통 및 편의 시설

* 서오릉로 및 중로에 인접하여 차량 접근성이 좋음.

* 주변에 아파트 단지와 상가들이 있어 기본적인 편의시설 이용 가능. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사 필요)

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에서 현재까지 직접적으로 언급되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 대규모 개발 사업이나 공공시설 계획 등은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유 및 명도

현재 음식점으로 병합 이용 중이던 공간이 휴업 상태로, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 임차인과의 관계, 점유 상황 등을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 임대차 관계

임대 관계가 미상이며, 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있지만, 잠재적인 대항력 있는 임차인 또는 유치권 등의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

과밀억제권역, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 한강폐기물매립시설 설치 제한지역 등 일부 토지이용 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물의 1층 상가로, 초등학교 인근 상업지역에 위치하여 안정적인 배후 수요와 함께 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다. 다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 임의경매 절차에 따라 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 휴업 중인 점포의 현황과 미상인 임대차 관계 등은 투자 시 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2023년 사용승인)의 1층 상가로 희소성 있음.

* 초등학교 인근 상권으로 학생, 학부모 및 배후 주거 단지 수요 기대.

* 병합 사용되던 상가로, 재구성을 통해 다양한 업종 전환 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 창릉신도시 개발 계획 등 주변 개발 호재에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 982,000,000원입니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 경쟁 물건 분석, 상권 활성화 추이, 명도 난이도, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 현 시점에서는 감정가를 참고하되, 상기 리스크 요인들을 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.