나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62436 [1] 경기도 고양시 덕양구 지축동 OOOOOO OOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 ‘지축역(3호선)’ 남동측 인근에 위치하는 근린생활시설로, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 공원 및 상업시설 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위 환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역(3호선, 지축역)등이 소재하고, 근거리의 간선도로를 통해 인접 도시로의 이동이 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층, 지상7층 건물 내 제1층 제110호~제114호로,
2023년 03월 17일에 사용승인 되었으며

- 외벽 : 외장 석재붙임 마감 등.
- 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
- 바닥 : 타일 붙임 마감 등.
- 창호 : 강화유리 마감 등 입니다.

이용상태

본건(1)~(5)는 '제1종근린생활시설(소매점)'으로
본건(1)~(4)는 현황 공실이며, 본건(5)는 상호 '듀펫러브도그(반려용품 무인판매점)'로 현황 영업 중입니다.

설비내역

본건 소재 건물 내 소화전, 화재탐지설비, 승강기, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 세장형에 가까운 토지로서, 제1, 2종근린생활시설 건부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지의 동측으로 노폭 약 35m, 서측 약 12m, 남측으로 약 10m 내외의 포장도로와 접하며,
북측의 경우 노폭 약 10m 내외의 보행자 전용도로로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>,제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

현장조사 시 포착된 특이사항은 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 구분상가로서 현장조사시 이해관계인의 협조를 득하지 못하여, 귀 제시목록 및 공부 등을 기초로 외관상 가능한 범위내에 조사를 행하였으니 경매 입찰시 참고 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62436 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-1 리더플렉스블루 1층110호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 919,000,000원

* 토지면적: 13.02㎡ (약 3.94평)

* 토지지분: 13.0228㎡ (약 3.94평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 39.60㎡ (약 12.00평)

* 건물지분: 39.6㎡ (약 12.00평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 경OOOOOOOOO

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2023년 03월 17일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층, 지상7층

* 건물명: 리더플렉스 블루

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 ‘지축역(3호선)’ 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 공원 및 상업시설 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

* 본 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역(3호선, 지축역) 등이 소재하고 있습니다.

* 근거리의 간선도로를 통해 인접 도시로의 이동이 용이합니다.

* 도로상태:

* 본건 소재 토지는 동측으로 노폭 약 35m, 서측 약 12m, 남측으로 약 10m 내외의 포장도로와 접하며, 북측의 경우 노폭 약 10m 내외의 보행자 전용도로로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권, 경주시수산업협동조합, 2023년 10월 17일 접수, 채권액 3,600,000,000원.

* 현재 등기부상 권리 내역:

* 갑2: 하정산업개발주식회사 (소유권이전 1번신탁등기말소)

* 갑3: 농업회사법인한아푸드시스템주식회사 (소유권이전, 매매 856,585,800원)

* 을1: 경주시수산업협동조합 (근저당권, 말소기준권리)

* 갑4: 신용보증기금 (가압류, 말소)

* 갑5: 중소벤처기업진흥공단 (가압류, 말소)

* 갑6: 중소기업은행 (가압류, 말소)

* 갑7: 신용보증기금 (가압류, 말소)

* 갑8: 서울보증보험 (가압류, 말소)

* 갑9: 경기신용보증재단 (가압류, 말소)

* 갑10: 경주시수산업협동조합 (임의경매, 말소) - 본건 경매 개시 결정

* 갑11: 한국무역보험공사 (가압류, 말소)

* 갑12: 농업협동조합중앙회 (가압류, 말소)

* 갑13: 농협은행 (가압류, 말소)

* 갑14: 농업협동조합중앙회 (가압류, 말소)

* 갑15: 농협은행 (가압류, 말소)

* 갑16: 한국농수산식품유통공사 (가압류, 말소)

* 갑17: 서울보증보험주식회사 (가압류, 말소)

* 갑18: 농협은행 (가압류, 말소)

* 갑19: 고양시덕양구 (압류, 말소)

* 등기부채권 총액: 6,651,477,204원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 기재된 내용으로 볼 때, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본건(1)~(4)는 현황 공실이며, 본건(5)는 상호 '듀펫러브도그(반려용품 무인판매점)'로 현황 영업 중입니다.

* 주의: 현재 제시된 정보 상 보증금이나 차임이 미상인 임차인은 없으나, 현장 조사 시 이해관계인의 협조를 득하지 못하여 외관상 조사된 사항이므로, 실제 점유 관계 및 권리 관계는 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주요 용도: 제1종근린생활시설(소매점).

* 건물 현황:

* 건물명: 리더플렉스 블루.

* 사용승인일: 2023년 03월 17일.

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층, 지상7층.

* 총 호실 수: 145개.

* 현재 본건(1)~(4)는 공실 상태이며, 본건(5)는 '듀펫러브도그' 상호로 영업 중입니다.

* 주변 상권: 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 공원, 상업시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요가 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 3호선 지축역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 주거 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 편의시설 이용이 용이합니다.

* 환경: 인근에 공원이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 확인한 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액: 총 등기부채권액 66.5억원으로 감정가 9.19억원 대비 현저히 높아, 경매 과정에서의 치열한 경쟁 또는 유찰 가능성을 내포합니다.

* 다수의 권리 관계: 여러 가압류 및 근저당권이 설정되어 있어, 복잡한 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공실 위험: 본 물건 포함 4개 호실이 공실 상태로, 임차인 확보 및 공실 기간에 따른 임대 수익 공백이 발생할 수 있습니다.

* 정보의 한계: 감정평가서에 명시된 바와 같이, 현장 조사 시 이해관계인의 협조를 득하지 못하여 외관상 조사만 이루어졌으므로, 실제 점유, 사용, 관리 상태 등에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

* 토지이용 제한: 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 제한보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규 및 제한 사항이 적용되어 향후 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동에 위치한 신축 상가 건물 내 구분 점포로서, 3호선 지축역을 이용하는 초역세권 입지라는 장점을 가지고 있습니다.

* 2023년 3월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이므로 시설 및 외관 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 다수의 채권이 설정되어 있고 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회한다는 점은 경쟁 입찰 시 가격 상승 또는 유찰의 가능성을 동시에 내포하고 있습니다.

* 현재 다수의 호실이 공실 상태라는 점은 임대 수익 확보에 있어 극복해야 할 과제이며, 영업 중인 호실의 업종 및 수익성 또한 면밀히 살펴보아야 합니다.

* 복잡한 권리 관계와 다양한 토지이용 제한 사항을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 3호선 지축역 역세권으로 대중교통 이용 편리.

* 최신 건물: 2023년 준공된 신축 건물로 유지보수 비용 절감 및 쾌적한 환경 제공.

* 소형 면적: 39.60㎡ (약 12평)으로 소액 투자 및 운영에 유리.

* 임대 수익 잠재력: 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 창출 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 919,000,000원.

* 인수 보증금: 0원.

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 제시된 정보를 바탕으로 정확하게 산정하기 어렵습니다.

* 입찰가 산정 시에는 감정가, 주변 시세, 건물 상태, 예상 임대 수익, 공실률, 경쟁 물건의 낙찰가율, 그리고 채권 총액 규모 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 총 채권액이 감정가를 상회하는 점과 다수의 공실은 입찰가 결정에 신중을 기해야 하는 요소입니다.

* 입찰 참여 전, 현장 방문을 통해 상세한 건물 상태 및 상권 분석을 마친 후, 본인만의 명확한 투자 기준과 리스크 관리 계획하에 보수적으로 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.