나이스옥션 법원경매 고양 2025타경60752 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 785-2 현대하우징 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천호 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 ""고양예술고등학교"" 북측 인근에 위치하고
주위는 근린생활시설, 동유형의 다세대주택, 창고시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역
으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 주위를 통과하는 대중교통의 운행빈도 등을 고려컨데
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물내 제4층 제401호로서,

외벽: 인조석 마감 등
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨. 건물개황도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체적으로 사다리형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획지역(주거zone),
가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,
말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역(주거,상업,공업,녹지
(자연취락지구))및주거밀집지역]), 상대보호구역, 상대보호구역(2013-08-23)(예지슬유치원),
제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m위임지역), 역사문화환경보존지역(송포의백송),
과밀억제권역임.

공부와의 차이

본건 지번785-12는 785-2로 합병되어 말소되었으며, 구분건물감정평가명세표를
참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 세부내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호는 고양지원 2025타경60752 (1)입니다.

본건의 소재지는 경기도 고양시 일산서구 덕이동 785-2 현대하우징 1동 4층401호입니다.

물건의 용도는 다세대주택입니다.

건물명은 현대하우징 1동 401호이며, 건축년도는 2014년입니다.

경매구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가는 190,000,000원입니다.

토지면적은 47.43㎡ (약 14.35평)입니다.

토지 지분 역시 47.43㎡ (약 14.35평)입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

건물면적은 54.28㎡ (약 16.42평)이며, 건물 지분도 동일하게 54.28㎡입니다.

건물 제시외 면적은 없습니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 유사한 유형의 다세대주택, 창고시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본건까지 접근이 가능합니다.

주변을 통과하는 대중교통의 운행 빈도 등을 고려했을 때, 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 주변 도로

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 2023년 2월 22일 접수된 유경아 씨의 근저당권(을3)이며, 채권액은 91,000,000원입니다.

등기부채권 총액은 265,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 이창현 씨가 있으며, 보증금은 174,000,000원, 차임은 0원입니다.

이 임차인은 2021년 9월 27일에 전입했고, 2021년 8월 23일에 확정일자를 받았습니다.

배당신고일자는 2024년 4월 1일이며, 대항력이 있습니다.

3.3. 말소 기준 권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2023년 2월 22일 접수된 근저당권(을3)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 4번 주택임차권(이창현, 보증금 174,000,000원)이 있습니다.

이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

다른 권리들(갑5, 갑6 소유권이전, 을3 근저당권, 갑7 강제경매)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 51㎡)의 다세대주택 거래가는 2026년 6월 기준으로 11,000만원에서 16,500만원 사이에 형성되어 있습니다.

본건의 건물면적은 54.28㎡(약 16.42평)으로, 이를 기준으로 시세를 추정하면 대략 130,000,000원에서 175,000,000원 범위로 볼 수 있습니다.

이는 감정가 190,000,000원보다 낮은 수준입니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금(174,000,000원)은 감정가(190,000,000원) 및 최근 시세 범위를 고려할 때, 매수인이 일부 또는 전부를 인수할 위험이 매우 높습니다. 총 채무액 265,000,000원이 감정가 190,000,000원을 초과하므로, 임차인이 배당받지 못하는 보증금 전액을 매수인이 인수한다고 가정해야 합니다.

이러한 위험 요소를 감안하여, 투자 가치를 고려한 예상 입찰가는 시장 시세 및 감정가를 참작하되, 인수 부담을 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점을 감안하여, 입찰가 자체는 인수 보증금을 제외하고 시장가격을 기준으로 산정합니다.

보수적인 시장 가격 범위를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 160,000,000원으로 제안합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 주변에는 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 "고양예술고등학교"가 위치해 있습니다. 또한, "예지슬유치원"이 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

이창현 씨는 대항력을 갖춘 임차인으로, 임대차보증금 174,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 리스크가 있습니다. 이는 예상 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획지역(주거zone)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(예지슬유치원), 제한보호구역(전방지역:25km), 역사문화환경보존지역(송포의백송), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

이해관계인 부재로 인해 임대관례 및 기타 세부 내역을 파악하기 어려웠습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 전액 인수 가능성으로 인해 높은 투자 리스크를 안고 있습니다. 총 채무액이 감정가를 초과하여 임차인의 보증금 회수가 불확실하며, 매수인이 인수하게 될 경우 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 최근 시세는 감정가보다 낮은 수준이므로, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

본건은 잠재적으로 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회를 제공할 수 있습니다. 다만, 이는 대항력 있는 임차인의 인수 부담을 감수한 경우에 한정됩니다. 주변에 교육 시설 및 근린생활시설이 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

위에서 언급된 시장 시세, 감정가, 그리고 가장 중요한 인수 부담 가능성을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 160,000,000원으로 제안합니다. 이 금액은 시장 가격 범위 내에 있으며, 인수 보증금의 위험을 감안하여 보수적으로 산정된 가격입니다. 실제 입찰 시에는 인수 보증금의 정확한 규모 및 배당 현황을 면밀히 재확인하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.