나이스옥션 법원경매 고양 2025타경408 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 967 고양원흥줌시티 1층120호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 '도래울초등학교' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 대규모 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내
제1층 제120호 外 1개호로서

외 벽: 강화판넬 마감 및 석재붙임 마감 등
내 벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등
창 호: 강화유리 마감 등임.

이용상태

대상물건(1-가, 2-나)은 공히 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내
소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 일단의 '업무시설(오피스
텔), 근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 제반 차량출입 가능할 정도의 도로 기반시설 및 주차시설 갖추었음.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건(1,2) 공히 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지
역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법
률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경408 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 967 고양원흥줌시티 1층120호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 - 일반음식점)

* 감정가: 73,000,000원

* 토지면적: 4.49㎡ (약 1.36평)

* 건물면적: 29.22㎡ (약 8.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 인OOOOOOOOOOOO (인천강화옹진축산업협동조합으로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 '도래울초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 현황: 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지 위에 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설이 복합적으로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 제반 차량 출입이 가능할 정도의 도로 기반시설 및 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한사항: 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 접함. 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천강화옹진축산업협동조합 근저당권 (접수일자: 2023-04-14)

* 총 채무액: 1,161,132,823원

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (조태희)

* 근저당권 (인천강화옹진축산업협동조합, 1,152,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 (인천강화옹진축산업협동조합, 1,041,335,160원)

* 가압류 (서울신용보증재단, 9,132,823원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-20

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (정보 없음)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집한 배후 주거지를 기반으로 하는 근린상가입니다.

* 현재 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 되어 있습니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어, 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 유동인구 및 배후 수요가 풍부할 것으로 예상되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 도래울초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 대규모 아파트 단지 및 오피스텔과 함께 다양한 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 기타: 주변에 공원, 마트, 은행 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 제한사항이 존재하며, 이는 향후 건축 및 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

* 등기부 채권 총액이 11억원을 초과하여 매우 높은 편입니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. (추후 면밀한 조사가 필요합니다.)

* 감정평가서 상 주위 환경은 '보통'으로 평가되었으며, 현재까지 파악된 정보로는 특별히 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역 내에 자리하고 있어 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 현재 일반음식점으로 이용 중으로 상업적 가치가 있습니다.

* 다만, 다양한 토지이용 제한사항이 존재하며, 높은 채무 총액은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

* 또한, 말소되지 않는 권리(지상권) 유무 및 혐오시설과의 인접 여부 등 추가적인 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대규모 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 활용도 높은 상가: 현재 일반음식점으로 이용 중이며, 향후 다양한 근린생활시설로 활용 가능성이 높습니다.

* 개발 잠재력: 주변 지역 개발 및 신도시 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 73,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 미래 수익성, 투자 목적, 경쟁 물건 분석, 권리 관계 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 높은 등기부 채권 총액(1,161,132,823원)과 감정가를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.