나이스옥션 법원경매 고양 2025타경1517 [1] 경기도 파주시 다율동 1041-3 이타워2 1층118호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경1517 [1] 경기도 파주시 다율동 1041-3 이타워2 1층118호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2025타경1517 | 소재지: 경기도 파주시 다율동 1041-3 이타워2 1층118호 | 감정가: 1,107,000,000원 | 최저가: 265,791,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 경매 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경1517 (1)

소재지: 경기도 파주시 다율동 1041-3 이타워2 1층118호

용도: 근린생활시설 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점), 현황 '공실')

감정가: 1,107,000,000원

건물면적: 52.65㎡ (약 15.93평)

토지면적: 0.00㎡ (대지권 미등기이나 감정가에 포함)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 입지 조건 분석

위치 및 환경

본 건은 경기도 파주시 다율동 소재 "다율초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 공원, 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재된 파주운정3지구 내 상업지역입니다. 신도시 개발 지역 내 상가로서 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

교통 상황

차량 출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 시내로의 접근성 및 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 업무시설 중 1층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임등 마감되었으며, 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다. 현재는 제1종근린생활시설(소매점) 용도이나 현황은 '공실' 상태입니다.

2. 권리 분석 및 특이 사항

2.1. 권리 관계

소유자 및 채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

분석: 본 건은 소유자와 채무자가 동일하며, 채권자의 임의경매 신청 건으로 진행됩니다.

2.2. 핵심 특이 사항 (대지권 미등기)

본 건은 '대지권 미등기' 상태이며, 이는 파주운정3지구 개발사업에 따른 토지확정이 완료되지 않아 발생하는 일시적인 현상입니다.

주의 사항에서 최저매각가격에 대지권가격이 포함되어 감정평가되었음이 명시되어 있으며, 근저당권자(주식회사 하나은행)가 제출한 분양계약서 사본에도 분양금액에 대지가격 및 건물가격이 포함되어 있음이 확인되었습니다.

따라서 낙찰 후 대지권은 취득 가능할 것으로 예상되나, 대지권 확정 및 등기 시점까지는 미등기 상태가 유지되므로 관련 절차 진행에 주의가 필요합니다.

3. 상권 및 이용 현황 분석

3.1. 상권 분석

토지이용계획

본 건이 속한 토지는 근린상업지역, 제1종지구단위계획구역(파주운정3지구)에 위치하여 상업 시설로서의 개발 및 이용에 적합합니다. 남동측으로 약 30미터 내외의 대로3류, 북서측으로 약 10미터 내외의 중로2류 아스팔트 포장도로에 각각 접하여 접근성이 양호합니다.

주변 환경

인근에 대규모 아파트단지가 소재하고 있어 기본적인 배후 수요는 풍부할 것으로 판단됩니다. 다율초등학교와도 인접하여 교육시설 관련 업종이나 주거 밀착형 소매점으로서의 잠재력이 있습니다.

*참고사항: 외부 지도서비스나 검색사이트를 이용한 상세 상권 분석(유동인구, 경쟁 점포 등)은 제공된 정보만으로는 불가능하며, 현장 확인 및 별도 상권 조사가 필요합니다.

3.2. 건물 이용 현황

본 건은 1층 상가로서 접근성이 우수하며, 집합건축물대장상 '소매점'으로 이용 가능합니다. 현재 '공실' 상태이므로, 낙찰자는 임차인을 직접 유치해야 하는 부담이 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의 사항

4.1. 주요 리스크 (대지권 미등기 관련)

파주운정3지구 개발사업의 일정에 따라 대지권 확정 및 등기 완료 시점에 변동성이 있습니다. 대지권이 최종적으로 등기되면 권리 관계가 명확해지지만, 그전까지는 '미등기' 상태에 대한 이해와 감수가 필요합니다. 다만, 감정가에 대지권 가격이 포함되었고 분양계약서가 제출된 점은 긍정적입니다.

4.2. 기타 제한 사항 및 혐오시설 검토

토지이용계획상 상대보호구역(학교) 및 가축사육제한구역(전부제한), 제한보호구역(군사시설) 등 다수의 규제가 적용되고 있습니다. 이 중 상대보호구역은 특정 업종(예: 유흥시설) 입점에 제한을 가할 수 있으므로, 희망 업종에 따른 파주교육지원청의 재확인이 필수적입니다.

*참고사항: 제공된 정보 외에 일반적으로 투자에 영향을 미칠 수 있는 혐오시설(쓰레기 처리장, 변전소 등)은 감정평가서 요약에 명시되지 않았으므로, 현장 확인을 통해 추가 검토가 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 파주 운정3지구 내 근린상업지역 1층 상가로, 신규 대규모 주거단지를 배후에 둔 입지적 장점을 보유하고 있습니다. 다만, '대지권 미등기'라는 특이사항이 있으나, 이는 사업지구 개발 과정상의 문제이며 감정가에 대지권 가격이 포함되어 법적으로는 보호받을 수 있는 구조입니다. 현황 '공실'이므로 명도 리스크는 낮으나, 임차인 유치 및 대지권 등기 절차에 대한 계획이 중요합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대규모 신도시(파주운정3지구)의 근린상업지역 1층 상가로, 높은 배후 수요 잠재력을 가집니다.

합리적인 가격: 감정가에 대지권 가격이 포함되어 평가되었으므로, 향후 대지권 등기가 완료되면 권리적 안정성과 함께 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

낮은 명도 리스크: 현재 '공실' 상태로, 낙찰 후 임차인에 대한 명도 절차 없이 신속하게 사업을 시작하거나 임대할 수 있습니다.

주의 사항: 대지권 미등기 상태에 따른 잔금 납부 후 등기 완료까지의 기간 변동 가능성, 그리고 상대보호구역에 따른 업종 제한 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

고양지원 경매5계