나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62425 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 264-18 디아르제에프동 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62425 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 264-18 디아르제에프동 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2025타경62425 | 소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 264-18 디아르제에프동 2층202호 | 감정가: 212,000,000원 | 최저가: 103,880,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 고양지원 2025타경62425 (1)

1.1. 물건 기본 정보

소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 264-18 디아르제에프동 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 212,000,000원

토지면적: 71.75$\text{m}^2$ (약 21.70평)

건물면적(전용): 60.39$\text{m}^2$ (약 18.27평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 채무 및 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 배OO

채권자: 주OOOOOOO

2. 물건 현황 및 입지 분석

2.1. 물건 세부 현황

본건은 4층 건물 중 2층 202호에 해당하며, 철근콘크리트 구조의 평지붕 건물입니다.

외벽은 드라이비트 등으로 마감되었고, 창호는 샷시창호 등으로 확인됩니다.

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기 시설을 갖추고 있습니다.

2.2. 입지조건 및 교통상황

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 파주대원초등학교 서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지는 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

용도지역은 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 기타(5.5미터위임), 제한보호구역(전방지역:25km), 준보전산지로 지정되어 있어, 군사시설 및 건축 행위에 대한 일부 제한사항이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 임차인 관계 및 명도 리스크

임대관계는 미상이나, 경매 기록상 중요한 특이사항이 확인됩니다.

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 본래 임차권자(김청미)로부터 임차보증금 반환 채권을 양수한 기관입니다.

HUG는 법원에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 2025년 9월 11일 자로 제출하였습니다.

이 확약서 제출로 인해, 만약 종전 임차인이 진정한 대항력 있는 임차인이라 하더라도, 매수인이 임차보증금을 인수해야 하는 대항력 관련 권리상의 리스크는 사실상 해소된 것으로 판단됩니다.

낙찰자는 인수할 보증금 없이 명도만을 진행하면 되므로 권리 관계는 매우 명확합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 주변은 다세대주택이 밀집한 주거지역으로, 대규모 상권은 형성되어 있지 않지만, 인근에 혼재하는 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

주택가에 기반한 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

교육 시설로는 파주대원초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 편리한 학군입니다.

지도상 주변 시설 검색 결과, 인접 지역에 명시적인 대형 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 시설, 봉안시설)은 특별히 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역적 리스크

토지이용계획상 제한보호구역(전방지역:25km) 및 군사시설 보호법 관련 규제 지역으로 지정되어 있어, 개발 행위 시 관련 기관의 승인 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

이는 향후 건축 및 증축 등 개발의 자유도에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

5.2. 내부 리스크

내부 이용 상태가 다세대주택으로 확인되나, 내부 수리 여부나 관리 상태 등은 별도의 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 파주대원초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 전용면적 약 18.27평의 중소형 주거 물건입니다.

가장 큰 장점은 권리분석상 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 해소되었다는 점입니다 (HUG의 대항력 포기 확약서 제출).

따라서 매수인의 법적 리스크가 낮고, 잔금 납부 후 명도 절차에만 집중할 수 있습니다.

다만, 입지상 군사시설 관련 규제 지역에 포함되어 있는 점은 개발 투자의 관점에서 제한이 될 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

권리관계의 명확성: 임차인의 대항력 포기 확약으로 인해 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험이 없습니다.

소액 투자 및 실거주 적합: 다세대주택으로 비교적 소액으로 접근 가능하며, 전용 18평형으로 실거주 목적이나 임대수익을 위한 물건으로 적합합니다.

입찰 전략: 감정가 212,000,000원을 기준으로 주변 다세대 실거래가 및 낙찰가율을 고려하여 합리적인 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매5계