나이스옥션 법원경매 고양 2025타경1807 [1] 경기도 파주시 탄현면 오금리 125-2 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경1807 [1] 경기도 파주시 탄현면 오금리 125-2 대지 경매

• 사건번호: 2025타경1807
• 주소: 경기도 파주시 탄현면 오금리 125-2
• 감정가: 265,838,000원
• 최저가: 130,261,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 대지

고양지원 경매4계 2025타경1807 | 소재지: 경기도 파주시 탄현면 오금리 125-2 | 감정가: 265,838,000원 | 최저가: 130,261,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경1807 (1)

소재지: 경기도 파주시 탄현면 오금리 125-2

용도: 대지 (실이용: 전 및 주거나지)

감정가: 265,838,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지매각 (토지면적: 606.00㎡, 약 183.32평)

1.2. 면적 및 구조 현황

총 토지면적: 606.00㎡ (약 183.32평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

토지 지분율: 60600 (단독 소유)

1.3. 특이사항 요약

본건은 목록 1(전)과 목록 2(대지/주거나지) 두 필지를 일괄 매각하는 건임. 목록 1은 농지이므로 매수인은 반드시 **농지취득자격증명(농취증)**을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금을 몰수당함. 목록 2는 공부상 대지이나 현재 주거나지 상태이며 우물이 있고, 과거 주택이 있던 자리라는 증언이 있음. 목록 2는 맹지이나, 목록 1이 포장도로에 접하고 목록 1과 2가 인접해 있어 일괄 매각 시 효용성을 기대할 수 있음.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경기도 파주시 탄현면 오금리 소재 "오금2리마을회관" 남동측 인근에 위치함. 주위는 소규모 공장, 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 전형적인 도농 복합 지역의 형태를 띠고 있음.

2.2. 교통상황 및 접근성

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임. 주요 간선도로 접근성은 무난하여 파주 시내 및 인근 지역으로의 이동은 용이함.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

기호 1: 사다리형 토지로서 **전(밭)**으로 이용 중이며, 서측으로 포장도로에 접함.

기호 2: 사다리형 토지로서 **주거나지** 상태임. 공부상 지목은 '대(대지)'이나 현재 나지 상태이며, 과거 주택 부지로 사용되었다는 인근 주민의 증언과 우물이 존재함. **맹지** 상태이나 기호 1에 인접해 있어 활용에 제한적 영향을 미칠 수 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

두 필지 모두 **계획관리지역**에 속하여 건폐율 40% 이하, 용적률 100% 이하 범위 내에서 건축 행위가 가능하여 개발 잠재력이 있음. 다만, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역), 역사문화환경보존지역 등 다수의 법적 제한이 중첩되어 있어 건축 및 개발 행위 시 관련 규정을 면밀히 검토해야 함.

3. 권리분석 및 법적 리스크

3.1. 권리분석 (등기부)

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자는 최OO, 채무자는 주OOOOOO, 채권자는 포OOOOOOO임. 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되나, 임금채권자 박OO가 최우선 및 우선변제권으로 5,444,948원의 배당을 요구하고 있어 배당 여부가 낙찰가 결정에 영향을 미칠 수 있음. (낙찰자가 인수하는 권리는 없음)

3.2. 농지취득자격증명 (핵심 주의사항)

**목록 1(전)은 농지법상 농지이므로 매수인은 농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출해야 함. 미제출 시 보증금(입찰금액의 10%)은 반환되지 않음.** 현재 작물 재배 흔적이 있고, 농지로 이용되고 있어 농지 기능을 상실하지 않은 상태로 판단됨. 농취증 발급 가능 여부를 입찰 전 관할 지자체(탄현면사무소)에 반드시 확인해야 함.

3.3. 원상복구명령 가능성

목록 1에 대해 **원상복구명령**이 발하여질 가능성이 있다는 점이 명시되어 있으므로, 이는 농지법상 불법 전용이나 이용 상황에 문제가 있을 경우 부과될 수 있는 명령임. 매수인은 낙찰 후 농지 이용 계획을 철저히 수립하고 이행해야 함.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

주변이 소규모 공장, 주택 및 농경지가 혼재된 지역이므로 대규모 상권은 형성되어 있지 않음. 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을회관 주변 또는 탄현면 소재지를 이용해야 함.

4.2. 생활 환경

주거 환경은 조용하고 한적한 편이며, 도심의 소음에서 벗어난 전원생활을 원하는 수요층에게 적합함. 인근에 오금리질오목협동조합 등이 위치하여 지역 농업 및 생태 체험과 관련된 활동이 이루어지고 있음.

5. 잠재적 리스크 (Risk)

5.1. 혐오시설 및 지역 이슈

파주시 탄현면 일대에서는 과거 동물 화장장 건립 반대 운동 등 혐오시설 관련 이슈가 있었던 사례가 있으므로, 해당 지역의 **혐오시설 입지 현황**을 면밀히 재확인할 필요가 있음. 이는 지역 주민들의 반발이나 토지 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소임.

5.2. 맹지 및 경계 문제

목록 2는 맹지 상태로, 목록 1과 일괄 매각되어 효용성이 확보되지만, 목록 1과 2의 정확한 경계 및 면적 등은 감정가 산정 외 **별도로 확인**할 것을 권고하고 있음. 인접 토지와의 경계 침범 여부 등을 정확히 측량해야 추후 분쟁을 예방할 수 있음.

5.3. 우물 및 주거나지 상태

목록 2 지상에 우물이 존재하고 예전에 집이 있던 자리라는 증언은 건축 시 활용 가능한 시설물이 될 수도 있으나, 해당 우물의 관리 및 위생 상태, 법적 문제 등을 확인해야 함. 지목이 '대'임에도 주거나지 상태라는 점도 감안하여 현황과 공부상의 차이를 해소할 계획이 필요함.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 계획관리지역 내 **총 면적 183.32평**의 토지로, 목록 1(전, 도로 접)과 목록 2(대, 맹지/주거나지)가 인접하여 함께 매각되는 건임. 토지 이용에 제약이 많으나, 계획관리지역으로서 건축 및 개발 잠재력이 있으며, 목록 1을 통해 목록 2의 맹지 문제 해소가 가능해 토지의 실질 가치가 높음. 다만, **농지취득자격증명** 제출은 매각의 성패를 가르는 핵심이므로, 해당 조건 충족 여부를 최우선으로 검토해야 함.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역: 용도지역상 비교적 자유로운 건축 행위가 가능하여 향후 단독주택 건축, 창고, 소규모 근린생활시설 부지 등 다양한 용도로의 활용이 가능함.

도로 접근성: 목록 1이 포장도로에 접하고 있어 접근성이 확보되며, 이를 통해 맹지인 목록 2의 가치까지 상승시키는 효과가 있음.

개발 잠재력: 지목상 대지(목록 2)와 전(목록 1)이 함께 매각되어 전원주택 부지나 주말농장 겸 주택 부지로 활용하기에 적절한 규모와 구성을 갖추고 있음.

법원 정보

고양지원 경매4계