나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62713 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 729-2 어반트리에이 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62713 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 729-2 어반트리에이 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2025타경62713 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 729-2 어반트리에이 3층302호 | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 107,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 고양지원 2025타경62713 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다. 소재지는 경기도 고양시 일산동구 식사동 729-2 어반트리에이 3층 302호입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 감정가는 220,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

| 구분 | 면적 (㎡) | 면적 (평) | 비고 |

| :--- | :--- | :--- | :--- |

| 토지 지분 | 53.21㎡ | 약 16.10평 | |

| 건물 전용면적 | 53.11㎡ | 약 16.07평 | 다세대주택은 전용면적만 표시 |

| 건물 지상층 | 4층 중 3층 | | |

1.3. 건물 및 토지 현황

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 3층 302호입니다. 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 창호는 새시 창호입니다. 기본적인 위생 및 급배수, 소화설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비된 것으로 확인됩니다. 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경 (입지조건)

본건은 고양시 일산동구 식사동 소재 ‘고양국제고등학교’ 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(복합zone)에 속합니다.

2.2. 교통 상황 및 생활 환경 (생활정보)

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성은 양호합니다.

2.3. 상권 분석 및 주변 시설 (상권분석)

주변은 주로 주거시설이 밀집한 지역으로, 대규모 상권보다는 주거지역을 지원하는 소규모 근린생활시설(편의점, 세탁소, 식당 등) 위주로 형성되어 있습니다. 상업시설 접근성은 보통이며, 차량을 이용하면 인근 식사동 위시티 상권을 이용할 수 있습니다.

2.4. 혐오시설 및 기타 환경

인근 지역은 주거지역으로 형성되어 있어 확인되는 명백한 혐오시설은 없습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역(일부제한구역)에 포함되어 있으나, 이는 도시지역 전반에 걸친 광범위한 규제이며, 본건의 주거 이용에 직접적인 영향을 미칠 정도의 특이사항은 아닌 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본건은 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 및 채무자는 한OO이며, 채권자는 주택도시보증공사(주OOOOOOO)입니다.

3.2. 특이사항 및 권리 분석 (권리분석)

가장 주목해야 할 특이사항은 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 '인수조건변경확약서'입니다.

* **주요 내용:** 주택도시보증공사(양도전: 주택임차권자 한지현)가 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, **대항력은 포기하며**, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다는 내용입니다.

* **분석 결과:** 이는 매수인이 임차인의 보증금 전액을 인수해야 하는 **대항력 있는 임차인의 리스크가 소멸**되었음을 의미합니다. 낙찰자는 잔금 납부 후 임차인(채권자) 관련 인수 금액 없이 소유권을 취득할 가능성이 매우 높으므로, 권리 분석상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다.

3.3. 잠재적 리스크 (잠재적 리스크)

* **내부 조사 미흡:** 이해관계인의 폐문 및 부재로 내부 구조 작성이 건축물현황도면에 의거하여 표준적인 이용상태를 기준으로 작성되었습니다. 실제 내부 이용상태가 도면과 다르거나 하자가 있을 수 있으므로, 현장 조사 시 내부 상태를 최대한 파악할 필요가 있습니다.

* **미상 임대관계:** 임대관계는 미상이나, 채권자의 대항력 포기로 인해 명도 리스크는 일반적인 강제집행 수준으로 경감되었습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견 (종합 의견)

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경은 보통 수준입니다. 가장 큰 메리트는 채권자(주택도시보증공사)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 **매수인이 인수할 임차보증금에 대한 권리상의 위험이 사실상 제거**되었다는 점입니다. 권리 분석상 매우 안전하며, 명도 시 임차인 명의의 임차권 등기 말소에도 협조를 받으므로 명도 리스크도 낮습니다.

4.2. 투자 포인트 (투자 포인트)

1. **권리상의 안정성:** 대항력 포기 확약서 제출로 인해 가장 큰 리스크인 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

2. **소형 아파트 대체재:** 전용면적 16평대로 실거주 및 소액 투자가 용이한 평형대입니다.

3. **시세 차익 가능성:** 감정가 대비 1회 이상 유찰 시 안전 마진 확보가 용이하며, 시세 조사 후 저가 매수 시 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

4. **명도 용이성:** 채권자 측의 임차권 등기 말소 동의 등으로 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

고양지원 경매4계