나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62551 [1] 경기도 파주시 동패동 2-52 더테라스 104동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""운정초등학교"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 인근 일대는 공동주택 및 단독주택, 소규모 점포 등으로 형성된 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호로서,
외벽: 몰탈위 수성페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: PVC창호 마감 등 입니다.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방/식당 등)로 이용 중입니다.
(폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부구조는 집합건축물대장 상 건축물현황도를 기준하였습니다.)

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수시설, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 주거용(다세대 주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 각각 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(운정초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 파주시 동패동 2-52번지, 더테라스 104동 2층 201호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경62551(1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 188,000,000원입니다.

해당 물건은 토지와 건물을 일괄 매각 대상으로 합니다.

토지 면적은 62.50㎡(약 18.9평)이며, 건물 면적은 56.26㎡(약 17.0평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 201호입니다.

건축물대장상 해당 호실은 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당 등으로 이용 중입니다.

건축물 표제부 정보에 따르면, 해당 건물은 2016년 10월 26일 신축 허가되어 2017년 7월 11일 사용승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 "운정초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 일대는 공동주택, 단독주택 및 소규모 점포 등이 혼재된 주택지대입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형이며, 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

동측 및 남측으로 각각 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거 Zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역(운정초등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 4월 21일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

등기부등본상 확인되는 권리들은 말소기준권리보다 이후에 설정되어 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

본건에는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자 겸 임차인으로 관련되어 있습니다.

임차인 현황에 따르면, 주택도시보증공사(박종선)는 보증금 285,000,000원, 차임 0원이며, 2021년 10월 15일 전입, 2021년 9월 9일 확정일자를 받았습니다.

그러나 본건의 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

주택도시보증공사(HUG)는 2026년 5월 21일자 인수조건변경확약서를 제출하였으며, 내용은 다음과 같습니다.

* 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장합니다.

* 대항력은 포기합니다.

* 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의합니다.

따라서, 인수되는 임차보증금은 0원으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건 주변은 다세대주택, 연립주택 등 공동주택과 단독주택이 밀집한 주거지역입니다.

소규모 점포들이 산재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 학교(운정초등학교)가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용으로 대중교통 이용도 가능합니다.

주거: 기본적인 위생, 급배수 및 난방 설비가 구비된 다세대주택입니다.

편의시설: 인근 소규모 점포 및 도보 가능한 거리에 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 확약서 내용이 중요합니다. 해당 확약서에 따라 낙찰자는 임차인 보증금에 대한 인수 부담이 없다고 판단되나, 법적인 해석이나 집행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

비록 말소 예정이나, 임차권 등기가 존재했음을 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 동패동에 위치한 다세대주택으로, 주변 주택가 환경을 갖추고 있습니다.

초등학교 인근에 위치하여 학군 수요가 있을 수 있으며, 차량 및 대중교통 이용이 가능한 입지입니다.

권리관계가 복잡하지 않으며, HUG의 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

건축물 구조 및 이용 상태는 일반적인 다세대주택과 유사합니다.

1.7. 투자 포인트

HUG의 적극적인 조건 변경으로 임차보증금 인수 리스크가 제거되었습니다.

초등학교 인근의 주거 입지로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

최근 매매 사례를 바탕으로 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 7월 20일 거래: 51.103㎡ (약 15.4평) 전용면적, 2층, 158,200,000원

* 2026년 7월 20일 거래: 52.522㎡ (약 15.9평) 전용면적, 2층, 161,200,000원

* 2026년 7월 8일 거래: 56.565㎡ (약 17.1평) 전용면적, 4층, 145,000,000원

본건 물건의 전용면적은 56.26㎡ (약 17.0평)으로, 최근 매매 사례 중 4층 거래(145,000,000원)와 면적이 유사합니다.

그러나 2026년 7월 20일 거래된 2층 물건들의 가격(158,200,000원 ~ 161,200,000원)이 더 높게 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 188,000,000원으로, 최근 매매 시세보다 높게 책정되었습니다.

HUG 관련 리스크가 제거된 점을 고려하되, 현재 시장 시세를 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

최근 거래된 물건들의 평균 시세와 본건의 입지 및 상태를 종합적으로 고려하여, 감정가의 80~88% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.