나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62665 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-14 원흥동다세대주택 비동 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62665 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-14 원흥동다세대주택 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2025타경62665 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-14 원흥동다세대주택 비동 4층401호 | 감정가: 248,000,000원 | 최저가: 121,520,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서: 고양지원 2025타경62665 (1)

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호는 고양지원 2025타경62665 (1)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각인 다세대주택입니다. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-14 원흥동다세대주택 비동 4층 401호에 소재하고 있습니다.

감정가는 2억 4,800만원으로 책정되었습니다.

면적 현황은 다음과 같습니다.

건물 전용면적은 65.54제곱미터(약 19.83평)입니다.

토지 지분면적은 57.60제곱미터(약 17.42평)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 401호입니다. 외벽은 벽돌붙임 마감 및 일부 석재붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호입니다. 다세대주택으로 이용 중이며 내부는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 겸 식당, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있어 실거주에 적합한 구조입니다.

1.2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 '도래울중학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지방도 주변 근교 농촌지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정 역시 보통입니다. 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(궁말취락)에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 과밀억제권역입니다. 제1종일반주거지역이므로 향후 주거지로서의 기본적인 개발 및 관리가 이루어질 것으로 예상됩니다.

1.3. 권리 분석

본 경매는 부동산강제경매이며 소유자, 채무자는 이OO으로 동일하고 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 특이사항은 임차인 관련 권리관계의 변경입니다.

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 주택임차권자 윤태현)가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서를 2025년 4월 9일자로 제출하였습니다.

이는 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있는 잠재적 임차인의 권리 부담이 해소되었다는 의미로, 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 할 위험을 사실상 제거한 매우 유리한 조건입니다. 낙찰 이후 별도의 명도 과정이나 복잡한 법적 분쟁 리스크가 크게 줄어듭니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

주변은 단독/다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 근교 농촌 지대이므로 대규모 상권이 형성되어 있지는 않습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근의 주거 밀집 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

내부적으로는 급·배수설비, 위생설비, 도시가스 난방설비가 잘 구비되어 있습니다. 옥내외 주차장도 갖추고 있어 차량 이용에는 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크 분석

가장 큰 리스크였던 임차권 관련 부담은 채권자(주택도시보증공사)의 인수조건변경확약서 제출로 인해 사실상 해소되었습니다.

다만, 지역적 리스크로 볼 때 고양시 덕양구는 과거 서울시 운영 주민 기피시설(시립묘지, 벽제화장장, 난지물재생센터 등) 문제로 주민들이 대응책을 마련했던 지역적 특성이 있어, 광역적 측면에서의 혐오시설 이슈가 완전히 배제되지는 않습니다. 그러나 본 물건의 주위환경은 감정평가서상 '보통'으로 평가되어, 물건지 주변의 직접적인 환경에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

임대 관계는 감정평가서상 '미상'이므로, 향후 투자 시 실수요 목적이 아니라면 주변 임대 시세 조사가 필요합니다.

1.6. 투자 포인트 및 종합 의견

투자 포인트:

1. 경매 물건의 권리 관계상 가장 큰 위험 요소인 임차인 대항력 인수 위험이 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 소멸되었습니다. 낙찰자가 추가로 인수할 보증금은 없을 것으로 예상되어 권리 분석 측면에서 매우 안전합니다.

2. 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역 내 위치하며, 기본적인 주거 인프라(도시가스, 주차장)가 확보되어 있어 실거주 및 임대 목적 모두 용이합니다.

3. 방 3개, 욕실 2개의 구조로 신혼부부 또는 소형 가족이 거주하기에 적합한 면적과 구성을 갖추고 있습니다.

종합 의견:

본 물건은 임차보증금 인수 리스크가 완벽하게 제거된 '깨끗한 물건'이라는 점에서 투자 안정성이 매우 높습니다. 감정가 2억 4,800만원을 기준으로 주변 시세 및 낙찰가율을 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정한다면, 안정적인 실거주 또는 임대수익을 기대할 수 있는 우량 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

고양지원 경매4계