나이스옥션 법원경매 고양 2025타경1463 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉암리 190-5 펜타빌3 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경1463 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉암리 190-5 펜타빌3 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2025타경1463 | 소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉암리 190-5 펜타빌3 3층301호 | 감정가: 175,000,000원 | 최저가: 85,750,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경1463 (1)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉암리 190-5 펜타빌3 3층301호

용도: 다세대주택 (빌라)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 175,000,000원

소유자/채무자: 전OO

채권자: 농OOOOOOOO (농협 등 금융기관으로 추정됨)

1.2. 물건 현황 요약

본 건은 파주읍 봉암리에 위치한 다세대주택(빌라)입니다. 감정가 1억 7,500만 원으로 책정되었으며, 토지 및 건물 전체가 매각 대상입니다. 소유자와 채무자가 동일하여 권리관계가 비교적 단순합니다.

토지면적 (지분): 37.58㎡ (약 11.37평)

건물면적 (전용): 28.30㎡ (약 8.56평)

*참고: 다세대주택의 전용면적 28.30㎡를 기준으로 추정 분양면적은 약 37㎡ 내외 (약 11평 내외)로 예상됩니다.

2. 위치 및 물건분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본 건은 두원공과대학교 파주캠퍼스 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 농가주택, 근린생활시설, 학교, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통 접근성이 우수합니다. 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 경의중앙선 파주역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 원활합니다.

토지이용계획상 계획관리지역으로 분류되어 있어 향후 개발 가능성도 일부 내포하고 있으나, 현재는 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있음을 확인해야 합니다.

2.2. 건물 및 이용 상태

건물은 2018년 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3층에 위치한 호실입니다.

외벽은 벽돌 치장쌓기 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

내부는 다세대주택으로 이용 중이며, 기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성은 양호합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자인 금융기관이 담보권을 실행하여 진행하는 경매입니다.

소유자 및 채무자가 전OO로 동일하여 이해관계가 단순하며, 등기부상 복잡한 권리관계가 얽혀있을 가능성은 낮아 보입니다. 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸되는 것이 일반적이므로, 낙찰자가 인수할 권리(유치권, 법정지상권, 선순위 임차권 등) 유무를 면밀히 분석해야 합니다.

가장 중요한 것은 임대차 관계입니다. 현재 감정평가서상 임대사항은 미상으로 파악되므로, 입찰 전 현장 조사 및 주민등록 전입세대 열람을 통해 대항력 있는 선순위 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 선순위 임차인이 존재한다면 보증금 전액을 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

본 건은 두원공과대학교 파주캠퍼스 인근에 위치하여 학생 및 교직원 관련 수요가 주를 이루는 상권으로 판단됩니다. 상업 시설이 대규모로 밀집된 형태는 아니지만, 소규모 근린생활시설(편의점, 식당, 카페 등)은 인근에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

교육 환경 측면에서 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 학교가 있음을 짐작할 수 있습니다. 경의중앙선 파주역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 확보되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

권리적 리스크: 임대차 관계 미상으로 인한 대항력 있는 선순위 임차인 존재 여부. (가장 큰 리스크)

물건적 리스크: 다세대주택의 특성상 대학가 수요에 따라 공실 위험이 변동될 수 있습니다. 대학생들의 방학 기간이나 학령인구 변화에 따라 임대 수익이 영향을 받을 수 있습니다.

입지적 리스크: 주변이 농경지, 임야 등이 혼재된 지역이라 주거 밀집도가 높지 않아 향후 지가 상승이나 대규모 개발 기대감은 다소 낮을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 건은 경의중앙선 파주역과 두원공과대학교 인근의 역세권 및 대학가 수요를 동시에 확보할 수 있는 위치에 있는 소형 다세대주택입니다. 감정가가 비교적 안정적으로 책정되었다고 평가되며, 소유자와 채무자가 동일하여 권리관계는 단순합니다.

주거용 부동산으로서 실거주 가치보다는 소액 투자 및 월세 수익을 목적으로 하는 임대 사업자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 입찰 전 미확인된 임대차 관계에 대한 철저한 분석이 필수입니다.

7. 투자 포인트

최고의 입지: 경의중앙선 파주역 이용 편리성 및 두원공과대학교 캠퍼스 인접으로 인한 임대 수요 확보 용이.

소액 투자: 1억원대 감정가로 소액으로 접근 가능한 수익형 부동산.

깔끔한 권리관계: 소유자/채무자가 동일하고 매각 대상이 토지/건물 일괄매각으로 명확함.

주거 편의시설: 엘리베이터 및 도시가스 등 기본 설비가 잘 갖추어져 있어 임대 경쟁력 확보에 유리.

법원 정보

고양지원 경매4계