나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62589 [1] 경기도 파주시 파주읍 파주리 456-30 펜타빌2 2동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62589 [1] 경기도 파주시 파주읍 파주리 456-30 펜타빌2 2동 5층501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경62589
• 주소: 경기도 파주시 파주읍 파주리 456-30 펜타빌2 2동 5층501호
• 감정가: 284,000,000원
• 최저가: 139,160,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

고양지원 경매4계 2025타경62589 | 소재지: 경기도 파주시 파주읍 파주리 456-30 펜타빌2 2동 5층501호 | 감정가: 284,000,000원 | 최저가: 139,160,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경기도 파주시 파주읍 다세대주택 경매 물건 보고서 (고양지원 2025타경62589)

1.1. 물건 개요

사건번호는 고양지원 2025타경62589 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다. 소재지는 경기도 파주시 파주읍 파주리 456-30 펜타빌2 2동 5층 501호이며, 2022년 11월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

감정가는 284,000,000원이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 본 건의 전용면적은 43.10㎡ (약 13.04평)이며, 대지권 면적은 43.31㎡ (약 13.10평)으로 건물 면적과 토지 지분이 거의 유사한 실사용 면적의 다세대주택입니다.

1.2. 입지조건 및 환경

본 건은 경기도 파주시 파주읍 파주리 소재 "파주읍행정복지센터" 북서측 인근에 위치하여 행정 중심지와의 접근성이 양호합니다. 주위는 단독주택, 공동주택(빌라 등), 그리고 농경지가 혼재된 근린 주거지역의 형태를 보이고 있습니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량 진출입이 가능하여 기본적인 교통 여건은 갖추고 있습니다.

토지의 형상은 인접 토지와 비교하여 평탄한 사다리형이며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 4m, 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 무난합니다.

1.3. 건물의 현황

본 건은 2022년 11월 22일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 5층 501호입니다. 비교적 신축 건물로, 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감되어 건물 외관이 양호한 것으로 판단됩니다. 창호는 하이샷시 창호입니다. 내부 이용 상태는 다세대주택(방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등)으로 탐문 조사되었으며, 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 그리고 승강기 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 토지의 현황 및 공법상 제한

토지이용계획상 도시지역 및 제2종일반주거지역에 해당하여 일반적인 주거 개발 및 이용이 가능한 지역입니다. 다만, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 '상대보호구역(파주초등학교)'에 포함되어 있어 건축 행위에 일부 제한이 따를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 파주교육지원청에 재확인해야 합니다. 또한 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 '가축사육제한구역(전부제한)'으로 지정되어 있습니다.

1.5. 권리분석

본 건은 채권자 한OOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건이며, 소유자와 채무자는 박OO으로 동일합니다.

가장 중요한 주의사항은 소액임차인 김00이 존재한다는 사실입니다. 임차인의 보증금은 25,000,000원이며, 확정일자와 전입일자는 2023년 12월 11일로 동일합니다. 이 임차인은 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당할 가능성이 높으며, 만약 말소기준권리보다 전입일자가 빠르거나 혹은 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 경우, 낙찰자가 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 하는 위험이 있습니다.

따라서 입찰자는 반드시 말소기준권리를 확인하여 임차인의 대항력 유무와 최우선변제금액을 정확히 산정해야 하며, 예상 인수 금액을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

1.6. 상권분석 및 생활정보

본 건은 파주읍행정복지센터 북서측 인근에 위치하여 행정 편의시설에 대한 접근성이 좋습니다. 주거 밀집 지역 내에 있어 기본적인 생활 편의시설(소규모 마트, 음식점 등) 이용은 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

교육시설로는 '파주초등학교'가 인근에 있어 교육 환경은 갖추어져 있으나, 해당 학교의 상대보호구역 내에 본 건이 포함되어 있음을 유의해야 합니다. 주거지역 내에 위치하고 있어 생활 환경은 보통 수준입니다. 현재 검색 결과상 명확한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장답사를 통해 주변 환경 및 시설을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 잠재적 리스크

1) 권리관계 리스크: 소액임차인(김00)의 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 말소기준권리 분석 및 최우선변제금 산정을 통해 인수 금액 발생 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

2) 공법상 리스크: 상대보호구역(파주초등학교)으로 인한 건축물 용도 변경이나 증축 등 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

3) 부동산 유형 리스크: 다세대주택은 아파트에 비해 환금성 및 시세 변동성이 크다는 점을 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1) 신축 건물: 2022년 11월에 사용승인된 신축급 건물로, 당분간 큰 규모의 수리 비용 지출 부담이 적고 건물 내부/외부 상태가 양호합니다.

2) 편리한 생활: 파주읍행정복지센터 인근 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

3) 제2종일반주거지역: 주거 환경이 양호한 지역에 위치하고 있으며, 비교적 안정적인 주거 용도 토지입니다.

1.9. 종합 의견

본 건은 비교적 신축의 다세대주택으로 주거 환경이 양호하고, 행정 중심지 인근에 위치한다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 소액임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다.

성공적인 투자를 위해서는 정확한 말소기준권리 분석을 통해 임차인의 대항력 유무와 최우선변제금 인수에 따른 실질적인 투자금을 산출해야 합니다. 인수금액을 포함한 총 투자 금액이 주변 신축 다세대주택의 매매 시세보다 충분히 낮을 경우, 높은 수익률을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 매회차 유찰 시마다 가격 경쟁력이 높아지므로, 임차인 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

고양지원 경매4계