나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507712 [1] 인천광역시 서구 검암동 614-3 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""간재울중학교"" 북측 인근에 위치하고 부근은
다세대주택,근린생활시설,공원 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 ""검바위역"" 및 버스정류장이 소재하고
있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2012년 11월 13일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건중
제4층 제401호로
외벽:치장타일붙임마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샤시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 공동주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 남측과 서측으로 상태양호한 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,지구단위계획구역(검암1구획정리),도로(접합),가축사육제한구역
(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및
인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며
임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음.

2023카임2449(2023.08.04)

임차보증금: 160,000,000원
범 위: 제4층 제401호 37.64제곱미터 전부
임대차계약일자: 2021.05.25
주민등록일자: 2021.06.29
점유개시일자: 2021.06.29
확정일자: 2021.05.25
임차권자: 김**(881024-*******),인천 서구 승학로472번길 27,401호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507712 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 614-3 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 135,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

건물 사용승인일: 2012년 11월 13일

1.2. 면적 정보

토지면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

토지지분: 26.5888㎡ (약 8.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.64㎡ (약 11.39평)

건물지분: 37.64㎡ (약 11.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하고 있는 지역입니다. [cite: 감정평가서 요약]

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 인천 도시철도 2호선 "검바위역" 및 다수의 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: 감정평가서 요약, 7]

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건 인근에는 간재울중학교, 서인천고등학교, 대인고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변 지역은 주거단지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 특별히 본건 인근에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 권리 현황

본건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행된 부동산 강제경매 사건입니다. 등기사항전부증명서 상에는 소유권 보존, 이전, 임차권 등기, 압류, 강제경매 개시 결정 등이 기재되어 있습니다. [cite: 집합건물 등기부 요약]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김미리 (주택도시보증공사 관련)

* 임차보증금: 160,000,000원

* 임대차계약일자: 2021년 05월 25일

* 전입/점유개시일자: 2021년 06월 29일

* 확정일자: 2021년 05월 25일

* 등기부상 임차권 등기: 2023.08.04 (을5)

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사 보증 관련으로 보임)

* 비고: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권등기 (다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"으로 기재되어 있어, 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. [cite: 감정평가서 요약, 집합건물 등기부 요약]

* 임차인: 남상범

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 06월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 최근 전입자로 보이며, 보증금/차임이 없어 대항력은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2022년 02월 16일 접수된 시흥세무서장의 압류 (갑4) 입니다. [cite: 집합건물 등기부 요약]

따라서, 상기 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없는 한, 매각으로 인해 대부분의 권리(소유권 이전, 압류, 임차권 등기 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서 상 을구 5번 주택임차권등기(김미리)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 시세 분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 인근 지역 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 30.72㎡ (약 9.30평): 2026년 1월 거래, 93,000,000원 (약 10,000,000원/평)

* 72.87㎡ (약 22.05평): 2026년 1월 거래, 183,000,000원 (약 8,300,000원/평)

* 62.67㎡ (약 18.96평): 2026년 1월 거래, 179,000,000원 (약 9,440,000원/평)

4.2. 감정가 대비 시세 비교

본건의 건물 면적은 37.64㎡ (약 11.39평)이며, 감정가는 135,000,000원입니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 11,850,000원/평이 됩니다. 이는 최근 실거래가 평균(약 9,240,000원/평)보다 높은 수준입니다. 다만, 13평 규모의 빌라가 150,000,000원에 거래된 사례가 있음을 고려할 때 (약 11,540,000원/평), 감정가가 절대적으로 높다고 단정하기는 어렵습니다. [cite: JSON 데이터, 3]

5. 건물 및 생활 정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조이며, 2012년 11월 13일 사용승인을 받은 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 외벽은 치장타일 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호 등으로 마감되었습니다. [cite: 감정평가서 요약]

5.2. 설비 내역

건물에는 위생 설비, 상하수도 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: 감정평가서 요약]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 임차권 등기: 김미리 임차인의 임차권 등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리관계는 비교적 명확해 보입니다. 다만, 최종 말소 여부는 매각 절차 진행 시점에 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 채권자가 주택도시보증공사인 점과 인수조건 변경 관련 특이사항은 해당 기관과의 거래나 인수 절차에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 현장 조사 제한: 감정평가서 상, 거주인 등 이해관계인 부재로 내부 구조 등은 공부 및 유사 물건 참고로 평가되었으며, 임대 여부 파악이 불가하였음을 명시하고 있어, 물건의 정확한 내부 상태나 점유 현황 파악에 제약이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 검바위역 인근에 자리하여 교통이 편리하며 주변에 학교와 주거시설이 밀집해 있어 생활 환경이 양호합니다. 권리 관계는 주택도시보증공사의 채권으로 인한 강제경매이며, 주요 임차권은 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 가능성이 높아 인수 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 평균보다 다소 높은 수준이므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천 도시철도 2호선 검바위역 도보 이용 가능 거리로, 교통이 편리합니다.

* 교육 환경: 간재울중학교 등 학교가 인접해 있어 교육 환경이 좋습니다.

* 권리관계 명확성: 주요 임차권의 말소 동의 확약서 제출로 권리 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 안정적 채권자: 주택도시보증공사가 채권자이므로 경매 절차가 비교적 투명하게 진행될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 데이터를 기반으로 산출한 본건 면적(약 11.39평)의 시장 가격은 약 105,300,000원(평균가 적용)에서 113,900,000원(상위가 적용) 수준으로 추정됩니다. 감정가 135,000,000원은 이 범위보다 높습니다.

9.2. 권장 입찰가

시세 분석 결과, 최근 실거래가 평균과 비교 시 감정가가 다소 높게 평가되었습니다. 따라서, 현재 시장 가치를 고려하여 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 시장 가격 범위 상단 또는 감정가 하단부를 고려한 입찰가를 책정하는 것이 좋습니다.

권장 입찰가: 115,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.