나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507796 [1] 인천광역시 연수구 동춘동 932 한양2차아파트 27동 5층507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재, ‘연수구청’ 남서측 인근에 위치하는 부동산(아파트)으로 주위는 연립주택 및 다세대 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

아파트로 이용중임.

인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브 지붕 5층 건물 내 제5층 제507호로서,
외 벽 : 모르타르 위 페인트 마감임.
창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경507796 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 동춘동 932 한양2차아파트 27동 5층507호

* 용도: 아파트

* 감정가: 412,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 85.40㎡ (약 25.83평)

* 건물면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 고OOOOO

* 사용승인일: 1994년 6월 29일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 연수구 동춘동에 소재하며, 연수구청 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 연립주택 및 다세대 주택 등이 분포하는 주거지대로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권이전: 1996년 5월 31일

* 근저당 (말소기준권리): 국민은행 (180,000,000원, 2009년 6월 29일)

* 기타 근저당 및 임의경매 개시 결정 다수가 말소되었습니다.

* 등기부채권 총액: 753,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김숙경

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2003년 5월 19일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건의 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금이 없을 것으로 보입니다. 다만, 금액이 미상이라도 인수 여부 및 명도 관련하여 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

1.3. 상권분석

* 대상 물건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 연수구청 인근에 자리하고 있어 관공서 및 관련 시설 이용이 용이합니다. 주변에 다양한 편의시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 연수2차 한양 아파트

* 관리사무소 연락처: 032-814-8842

* 사용승인일: 1994년 6월 29일

* 총 동수: 41개동

* 총 세대수: 1,440세대

* 주차 대수: 총 1,400대

* 최고층: 5층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 스라브 지붕 5층 건물 중 5층 507호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인트 마감, 창호는 PVC 샷시 등입니다. 위생 급배수 시설, 소화설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김숙경 씨는 대항력은 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (2003년 5월 19일 전입)

* 유동화물건, 중복사건: 물건이 유동화되었거나 중복 사건이 존재할 경우, 경매 절차상 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1994년 준공된 아파트로, 30년 이상 경과하여 건축물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 인천광역시 연수구 동춘동 일대에서 과거 쓰레기 소각장 건설 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 최근에는 환경기초시설이 주민 편의시설로 탈바꿈하는 추세입니다. (예: 송도LNG 생산기지 인근 스포츠단지 조성) 현재 본 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설로 인한 민원 발생 가능성은 낮아 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 연수구 동춘동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 30년 이상 경과된 노후 아파트이며, 특히 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 등재되어 있어 명도 및 권리관계에 대한 철저한 확인과 신중한 접근이 요구됩니다. 유동화 물건 및 중복 사건이라는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 주거 입지: 연수구청 인근에 위치하여 생활 편의시설 및 행정 접근성이 좋습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 주변 지역 개발 및 재건축 가능성 등을 고려할 때 향후 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보는 전용면적 68.36㎡ 기준이며, 본 물건은 전용면적 84.97㎡로 면적이 더 넓습니다.

최근 68.36㎡ 단위의 매매가는 340,000,000원에서 399,000,000원 사이에서 형성되었습니다.

면적 차이(약 1.24배)를 고려하여 단순 환산 시, 68.36㎡ 기준 최고가(399,000,000원)를 적용하면 약 494,760,000원까지 상승할 수 있습니다.

그러나 본 물건은 감정가 412,000,000원이며, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재로 인한 불확실성을 고려해야 합니다.

종합적으로 검토 시, 보수적인 접근을 통해 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 380,000,000원 ~ 420,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.