나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62524 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 667 삼성캐슬3차 104동 지층비101호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62524 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 667 삼성캐슬3차 104동 지층비101호 다세대주택 경매

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고양지원 경매4계 2025타경62524 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 667 삼성캐슬3차 104동 지층비101호 | 감정가: 248,000,000원 | 최저가: 121,520,000원 | 용도: 다세대주택

1. 사건 개요

1.1. 기본 정보

본 건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '삼성캐슬3차 104동 지층비101호' 다세대주택에 대한 부동산강제경매 물건입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경62524 (1)이며, 매각대상은 토지와 건물이 일괄매각되는 조건입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 주택도시보증공사(주OOOOOOO)입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 248,000,000원입니다.

토지면적은 86.41㎡ (약 26.13평), 건물면적(전용면적)은 78.23㎡ (약 23.66평)입니다.

다세대주택으로, 전용면적 78.23㎡가 실제 사용 면적이며 별도의 공급면적은 산출하지 않습니다.

(아파트의 경우 전용면적/공급면적을 표기하나, 본 건은 다세대주택으로 전용면적만 기재함)

2. 물건 상세 정보

2.1. 위치 및 입지조건

본 건은 경의중앙선 풍산역 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 인근에 노선버스정류장 및 지하철 경의중앙선 풍산역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다. (차량 진출입 가능)

2.2. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건 내 지층(B101호)에 위치합니다.

외벽은 드라이비트 및 치장벽돌붙임 마감 등으로, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 처리되어 있습니다.

시스템창호 등이 설치되어 있으며, 기본적인 위생 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 이용 상태는 보통인 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 현황 및 제한 사항

토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역), 과밀억제권역에 해당합니다. 자연녹지지역 내에 위치하고 있으나, 자연취락지구로 지정되어 있어 개발행위에 대한 규제가 일반 자연녹지지역보다 완화될 가능성이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본 건은 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 이 채권자는 원래 주택임차권자인 김서정으로부터 임차권을 양도받은 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 관련 주의사항 (핵심 권리 분석)

본 건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 '주의사항'에 기재된 내용입니다.

신청채권자인 주택도시보증공사(양도 전: 주택임차권자 김서정)가 **"임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다"**는 내용의 인수조건변경확약서(2025.4.15.자)를 제출했습니다.

이는 **낙찰자가 임차인의 대항력을 인수할 위험이 사실상 소멸**되었음을 의미합니다.

따라서 낙찰자는 매각대금 외에 임차보증금을 추가로 인수할 부담이 없어, 권리관계가 단순하고 안전한 물건으로 판단됩니다.

3.3. 잠재적 리스크

본 물건은 지층(지하 1층)에 위치하는 다세대주택이라는 점이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

지층은 채광, 통풍, 습도 등의 문제와 함께 침수 피해 가능성 등에서 1층 이상의 주택에 비해 선호도가 낮을 수 있습니다.

또한, 다세대주택의 특성상 향후 재매각 시 아파트 대비 환금성이 떨어질 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

본 건은 풍산역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지고 있으며, 인근에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 근린생활시설이 모여 있어 생활 편의성이 매우 우수합니다. (거주자 후기 참고)

또한, 주위환경이 다세대주택, 아파트, 학교 등이 혼재된 주거지역으로 주거 환경이 안정적이며, 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 경의중앙선 풍산역 인근의 양호한 입지에 위치한 다세대주택입니다.

지층이라는 단점이 있으나, 권리 분석상 **신청채권자(주택도시보증공사)의 대항력 포기 확약서 제출**로 인해 낙찰자가 추가로 임차보증금을 인수할 위험이 제거되어, **매우 안전한 권리관계**를 확보하고 있습니다.

감정가(2억 4,800만원)를 기준으로 지층의 선호도 하락분을 고려하여, 입찰 전략 수립 시 주변 시세보다 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 경의중앙선 풍산역 도보 이용 가능하며, 주변 상권 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

안전한 권리: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 임차보증금 인수 리스크가 해소되어, 명도(집 비우기) 난이도와 권리 위험이 낮은 안전한 물건입니다.

면적 대비 가격: 전용면적 약 23.66평의 비교적 넓은 면적으로, 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 실수요 및 투자 가치가 높습니다.

법원 정보

고양지원 경매4계