나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507586 [1] 인천광역시 부평구 부평동 146-10 신원아트빌 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""인천부흥초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제404호로서,
외벽: 드라이비트 등 마감.
창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서 아파트 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507586 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 146-10 신원아트빌 4층404호

용도: 아파트 (등기부상)

감정가: 105,000,000원

토지면적: 11.49㎡ (약 3.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 31.68㎡ (약 9.59평) (전용면적 추정)

건물 지분: 31.685㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 롯OOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항: 없음

특수물건정보: 중복사건

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부흥초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 1월 22일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을7)입니다.

등기부상 모든 권리는 본 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

* 임차인 현황

임차인: C

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-02-23

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

임차인 C 은 전입일자만 있고 확정일자, 배당신고일자가 없어 대항력이 없습니다. 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수하는 금액은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 해당하여 다양한 상업 활동이 가능한 지역입니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 소재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

교육시설: 인천부흥초등학교 (서측 인근)

교통시설: 인근 버스정류장

* 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 예비 검색 결과, 특정 대규모 산업단지나 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도심 지역의 특성상 다양한 시설이 혼재할 수 있으므로, 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건

동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복으로 진행될 가능성이 있습니다.

* 건축물대장 vs. 등기부등본 상의 중대한 불일치

등기부등본상 본건의 용도는 '아파트'로 기재되어 있으며, 5층 건물 내 4층 404호로 표시됩니다.

그러나 제공된 건축물대장 정보에 따르면, 본건의 주 용도는 '단독주택'으로, 건물 구조는 '블록구조'이며, 지상층은 1개 층만 존재하고, 건축일자는 1977년 7월 18일입니다.

건축물대장의 총 동 총 면적은 54.34㎡로, 본건의 건물면적(31.68㎡)과는 큰 차이를 보이며, 층수 정보도 상이하여 이는 명백한 공부와의 불일치입니다.

이러한 심각한 불일치는 향후 명도, 재건축, 리모델링 등 재산권 행사에 큰 제약이 될 수 있으며, 법적 문제 발생 가능성이 있어 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 도시계획 제한

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 부동산으로, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없으며, 임차인의 대항력도 없습니다.

감정가는 105,000,000원이며, 토지 면적 11.49㎡, 건물 면적 31.68㎡입니다.

가장 큰 문제는 등기부등본상의 '아파트' 용도와 건축물대장상의 '단독주택' 용도, 그리고 층수 및 면적 정보의 심각한 불일치입니다.

이는 본건의 정확한 현황 파악 및 향후 재산권 행사에 중대한 장애가 될 수 있으므로, 반드시 현장 답사를 통해 실제 건물의 상태, 구조, 이용 현황을 직접 확인하고, 관련 행정기관을 통해 공부상의 불일치 사유를 명확히 규명해야 합니다.

이러한 리스크 요인을 해결할 수 있다는 전제 하에 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

* 인천 부평구 지역의 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 등기부등본과 건축물대장 상의 심각한 불일치 문제를 해결하고 실제 현황에 맞게 등기 및 공부 정리가 완료된다면, 투자 가치가 크게 상승할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 고려하지 않습니다.

현재 시점에서 구체적인 예상 입찰가 산정은 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 파악, 주변 시세 조사, 그리고 무엇보다 등기부등본과 건축물대장 상의 심각한 불일치 문제 해결 가능성 및 그에 따른 제반 비용 등을 종합적으로 분석한 후에 가능합니다.

권리상 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 공부상의 불일치로 인한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 안전 마진을 확보할 수 있는 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 본 리스크 요인 해결 가능성을 확인하기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.