나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62604 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-37 요산아트빌 402동 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62604 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-37 요산아트빌 402동 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2025타경62604 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-37 요산아트빌 402동 2층202호 | 감정가: 231,000,000원 | 최저가: 113,190,000원 | 용도: 다세대주택

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62604 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-37 요산아트빌 402동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 231,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 권OO

채권자: 주OOOOOOO

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 중 2층. 외벽은 치장 벽돌 붙임 마감 등이며 샷시 창호입니다.

이용상태: 다세대주택으로 이용 중이며 위생 및 급,배수, 난방, 화재탐지 설비 등이 되어 있습니다.

1.2. 면적 및 지분 분석

토지면적: 66.28㎡ (약 20.05평)

건물면적 (전용면적): 56.68㎡ (약 17.15평)

1.3. 특이사항 요약

본 물건은 임차인의 임차보증금 반환 채권을 주택도시보증공사가 양수하여 신청한 강제경매 사건입니다. 이 과정에서 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 주택임차권자 김지혜)가 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다는 '인수조건변경확약서'를 제출하였습니다. 이는 낙찰자가 임차보증금 전액을 인수할 잠재적 리스크가 해소되었음을 의미하는 중요한 권리분석 요소입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택이 밀집한 주거지역입니다. 자체지반이 평탄한 사다리형의 토지 위에 건축되었으며, 단지 내 도로를 통해 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 제반 주위 환경 및 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황 및 생활정보

교통상황: 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

상권 및 생활정보: 주변이 다세대주택이 주로 소재하는 주거지역으로 형성되어 있어 상권이 발달하기보다는 주거 편의시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다. 주요 학군으로는 인근의 내유초등학교를 도보로 이용할 수 있는 거리에 위치하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 채권 및 채무 관계

본 건은 소유자이자 채무자인 권OO에 대하여 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인(주택도시보증공사) 관련 주의사항 (핵심 분석)

가장 중요한 주의사항은 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 '인수조건변경확약서'입니다. 이 확약서에 따라, HUG는 임차권자 김지혜로부터 양수한 임차보증금에 대해 우선변제권만 행사하며, 경매 낙찰자가 임차보증금 전액을 인수해야 하는 **대항력(주거권)**을 포기했습니다. 또한 배당금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다.

결론적으로, 이 조건부 확약으로 인해 낙찰자는 매각 대금 외에 인수해야 할 임차인 보증금 채무의 부담이 사실상 제거되어 권리관계 측면에서 매우 안전하고 깔끔한 물건으로 판단됩니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크 (법규 및 환경)

법규상 리스크: 본 물건의 토지이용계획은 계획관리지역(성장관리계획구역 포함)에 속하며, 가축사육제한구역(일부/전부 제한구역), 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 중첩된 규제를 받고 있습니다. 이는 개발 행위나 추후 용도 변경에 제한이 따를 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

혐오시설 리스크: 인근 지역에는 고양동 소재 벽제화장장 및 서울시립묘지 등 주민 기피시설이 위치하고 있어 지역 전체에 영향을 미칠 수 있습니다. 해당 시설이 물건지로부터 직접적으로 미치는 거리나 체감 정도는 현장 조사가 필요하나, 주변 환경에 대한 종합적인 판단 시 고려해야 할 요소입니다.

4.2. 종합 의견

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치한 비교적 양호한 환경의 주거용 부동산으로, 감정가 2억 3,100만 원으로 시작합니다. 건물 면적 대비 대지 지분이 약 20평으로 비교적 높아 향후 재건축 또는 재매각 시 토지 가치 측면에서 긍정적입니다. 무엇보다 권리분석상 가장 큰 위험요소인 임차인의 대항력 인수 부담이 주택도시보증공사의 '인수조건변경확약서' 제출로 인해 제거되었으므로, **안정적인 투자 물건**으로 평가됩니다. 다만, 복잡한 토지이용계획과 광역적인 혐오시설의 영향을 현장 조사를 통해 최종적으로 확인할 필요가 있습니다.

5. 투자 포인트

투자 포인트: 권리관계 측면의 안정성

가장 큰 장점은 경매 입찰 시 명도 및 인수금액에 대한 불확실성을 높이는 **대항력 있는 임차인의 리스크가 해소**되었다는 점입니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기했으므로 낙찰자는 안전한 명도와 권리 확보가 가능합니다.

투자 포인트: 높은 대지 지분율

전용면적 대비 대지권 면적(66.28㎡, 약 20.05평)이 높아, 다세대주택으로서 토지 가치가 일정 부분 확보되어 있습니다. 향후 해당 지역의 개발 압력이 높아지거나 매매 시 토지 지분 가치가 유리하게 작용할 수 있습니다.

투자 포인트: 실거주 및 임대수익 목적 적합

내유초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 제반 교통 및 환경이 보통 수준으로 실수요자에게 적합합니다. 권리관계가 정리된 상태이므로 실거주를 염두에 층간 소음이 적은 2층 물건을 찾는 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

고양지원 경매4계