나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62423 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 591-1 에코빌 비동 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62423 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 591-1 에코빌 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2025타경62423 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 591-1 에코빌 비동 4층401호 | 감정가: 168,000,000원 | 최저가: 117,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 정보

고양지원 2025타경62423 (1) 사건의 물건으로, 경기도 고양시 덕양구 내유동 591-1 에코빌 비동 4층401호에 위치한 다세대주택입니다.

감정가는 168,000,000원이며, 소유자와 채무자는 주OO으로 동일인이며, 채권자는 우OOOOOOOOOOO입니다. 매각대상은 토지/건물일괄매각이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 면적 정보 및 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 4층 401호입니다.

사용승인일은 2012.10.22.입니다.

토지 전용면적은 56.03㎡ (약 16.95평)입니다.

건물 전용면적은 47.45㎡ (약 14.35평)이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

(다세대주택은 아파트와 달리 별도의 분양면적 표시는 하지 않으며, 전용면적을 기준으로 함)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지:

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택 외에도 각종 근린생활시설, 공장, 창고, 농경지 등이 혼재하는 복합적인 양상을 보입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용 및 개발 제한

본건 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

주요 토지 이용 계획 및 제한 상태는 다음과 같습니다.

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone)에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역(일부 및 전부제한구역), 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역 등 다수의 규제에 포함되어 있어 투자 및 개발 시 해당 법령 검토가 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 소유 관계

본 경매는 '부동산강제경매'이며, 채무자(주OO)의 채무 불이행으로 인해 채권자(우OOOOOOOOOOO)의 강제집행에 의해 진행되는 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 소유권 이전에 있어 별도의 복잡한 문제가 발생할 가능성은 낮습니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

감정평가서 상 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 점유자가 소유자(채무자)인지, 임차인인지 여부를 알 수 없다는 것을 의미합니다. 낙찰자는 매각대금을 완납한 후 점유자를 대상으로 명도(집 비우기) 절차를 진행해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자에게 보증금 반환 의무가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통한 점유 현황 및 임대차 관계 확인이 필수입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 현황

주변이 다세대주택과 더불어 공장, 창고, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역이므로, 대규모 상권이나 중심 상권과는 거리가 있습니다. 주로 주거 생활에 필요한 소규모 근린생활시설 위주로 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

4.2. 주요 생활 정보

본건 북측 인근에 '내유초등학교'가 위치하여 학군 접근성이 양호합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방설비가 갖추어져 있으며, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주거 여건은 보통 수준입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 주요 리스크

임대관계 미상으로 인한 명도 리스크: 대항력 있는 임차인 존재 여부 및 점유자를 파악하여 명도(인도명령 또는 명도소송) 비용 및 기간을 고려해야 합니다.

주변 환경의 혼재: 주거 지역과 공장, 창고 시설이 혼재되어 있어 주거 쾌적성이 저해될 가능성이 있으며, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 혐오 시설 여부를 확인해야 합니다.

법적 규제: 계획관리지역, 제한보호구역, 가축사육제한구역 등 다수의 규제에 묶여 있어 향후 개발 또는 재매각 시 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

5.2. 주의 사항

최고층(4층) 물건이므로 엘리베이터 설치 여부 및 층간 소음, 일조량 등을 현장 확인해야 합니다.

2012년 사용승인된 건물로, 건물 상태(외벽, 내벽, 설비 노후도 등)에 대한 정밀한 점검이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 2012년 사용승인된 비교적 연식이 양호한 다세대주택입니다. 내유초등학교 인근에 위치하며 토지 및 건물이 일괄 매각되어 소유권 이전에 문제가 없습니다. 다만, 주변 환경이 주택 외에 공장 및 창고 등과 혼재되어 있어 순수한 주거 환경으로 보기에는 다소 어려움이 있습니다. 입찰가는 감정가 대비 주변 실거래가 및 유사 경매 물건의 낙찰가율을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

비교적 큰 토지 지분: 다세대주택임에도 불구하고 토지 전용면적이 56.03㎡ (약 16.95평)로 양호한 편이며, 이는 향후 토지의 가치 상승에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

저렴한 진입 장벽: 다세대주택은 아파트에 비해 소액으로 진입이 가능하여 실수요자뿐만 아니라 소액 투자자에게도 유리할 수 있습니다.

최고층: (장점) 층간 소음에서 비교적 자유롭고 일조권 및 조망권이 확보될 가능성이 높습니다. (단점) 엘리베이터 부재 시 생활 편의성이 저하됩니다.

법원 정보

고양지원 경매4계