나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62492 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-31 한울하임 120동 지1층비01호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62492 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-31 한울하임 120동 지1층비01호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2025타경62492 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-31 한울하임 120동 지1층비01호 | 감정가: 155,000,000원 | 최저가: 53,165,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62492 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-31 한울하임 120동 지1층비01호

용도: 다세대주택 (공동주택)

토지면적: 74.92㎡ (약 22.66 평)

건물면적: 78.35㎡ (약 23.70 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

층수: 건물 내 제지1층 제비01호 (지하1층으로 이용 중인 것으로 보임)

1.2. 경매 및 감정 정보

감정가: 155,000,000 원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

1.3. 핵심 권리 분석 요약

본 건은 임차보증금 157,000,000원의 주택임차권이 설정되어 있으나, 채권자인 주택도시보증공사에서 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서, 매수인이 인수해야 할 대항력 있는 임차인의 보증금 부담은 실질적으로 해소될 것으로 예상되어 권리 관계가 명확해지는 물건입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "양일초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 동종 유형의 다세대주택, 중소형 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 토지 이용 및 도로 상태

자체 지반은 평탄한 사다리형의 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 차량 출입이 가능합니다.

2.3. 생활 인프라 및 환경 (생활정보)

본 건의 제반 주위 환경은 감정평가서상 '대체로 양호한 편'으로 평가되었습니다.

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 초등학교가 있어 교육 환경은 일정 부분 갖추어져 있으나, 지역적 특성상 대규모 상업시설보다는 소형 공장 및 창고가 혼재된 외곽 지역으로 주거 밀집 지역의 상권과는 거리가 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 (잠재적 리스크)

계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거zone)에 위치하고 있습니다. 계획관리지역은 제한적인 개발이 가능한 지역으로 향후 토지 이용 계획에 유의해야 합니다.

가축사육제한구역(일부제한/전부제한)에 해당되어 가축 사육에 제한이 있습니다.

과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 구성

토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매각에서 제외되는 제시 외 물건은 없습니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (핵심 권리)

본 건의 가장 중요한 권리 관계는 임차인 전**의 주택임차권(보증금 157,000,000원, 대항력 O)입니다.

임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 채권자인 주택도시보증공사가 "매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의"한다는 확약서를 제출했습니다.

이는 매각 후 매수인이 임차보증금을 인수할 위험이 사실상 제거된다는 의미이므로, 경매 참가자에게는 매우 긍정적인 요인입니다. 매각 절차 진행 시 해당 확약서의 효력 및 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 기타 권리

경매구분은 부동산강제경매로, 채권자의 신청에 의해 진행됩니다.

4. 상권 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 상권 분석

본 건은 다세대주택이 밀집된 주거 지역과 중소형 공장, 창고 등이 혼재된 지역에 위치하여 독립적인 상권을 형성하고 있지 않습니다.

따라서 상업시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 인근 생활 중심지로 이동해야 하는 불편함이 있을 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 물건의 위치입니다. 공장 및 창고가 혼재되어 있어 소음이나 환경적인 요소에 민감한 투자자에게는 부정적일 수 있습니다.

또한, 해당 호실은 지하1층에 위치하고 있어 채광, 환기, 침수 등에 대한 우려가 있으며, 시장에서 선호도가 낮아 환가성이 떨어질 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 감정가 1억 5천 5백만원의 고양시 외곽 다세대주택입니다. 일반적인 다세대 경매 물건에서 가장 큰 위험 요소인 "대항력 있는 임차보증금 인수" 문제가 주택도시보증공사의 확약으로 인해 해소되어 권리 분석이 단순해진 물건입니다.

지하층이라는 단점이 있으나, 권리 관계의 명확화로 인해 입찰 경쟁률이 상승할 가능성이 있습니다.

5.2. 투자 포인트

권리 리스크 제거: 주택도시보증공사의 확약으로 임차보증금 인수 위험이 사라져 안전한 투자가 가능합니다.

저렴한 진입 장벽: 지하층이라는 점과 외곽 지역 특성상 낮은 가격으로 경매가 진행될 경우, 높은 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

토지 지분 확보: 건물 면적 대비 토지 면적(74.92㎡)이 비교적 커서 장기적인 관점에서 토지 지분 투자 효과도 기대할 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매4계