나이스옥션 법원경매 고양 2025타경828 [1] 경기도 고양시 일산동구 문봉동 산75 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경828 [1] 경기도 고양시 일산동구 문봉동 산75 임야 경매

• 사건번호: 2025타경828
• 주소: 경기도 고양시 일산동구 문봉동 산75
• 감정가: 1,036,464,000원
• 최저가: 400,434,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

고양지원 경매4계 2025타경828 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 문봉동 산75 | 감정가: 1,036,464,000원 | 최저가: 400,434,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 고양지원 2025타경828 (1)

1.1. 물건 개요 및 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경828 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 문봉동 산75

용도: 임야

매각대상: 토지일부지분매각 (6644.00㎡ 중 332200 지분)

토지면적: 6644.00㎡ (약 2,009.84평)

감정가: 1,036,464,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 유OO

1.2. 토지 현황 및 특징

형태 및 이용상태: 남측 하향의 사다리형 완경사 토지이며, 자연림 및 일부 분묘가 소재하고 있습니다.

특이사항: 분묘기지권 관련 분쟁 소지, 지적도상 맹지 (인접 필지 통한 진출입 가능)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 접근성

위치 및 주위환경: 대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 '동양인재개발원' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 기존 주택, 공장, 농경지 및 자연림이 혼재하는 마을 주변 야산지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 인접지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의는 보통입니다. 광역 교통망 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

상권 분석: 본 물건은 임야(산지)로써 일반적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역의 상권 분석은 의미가 없습니다. 장기적인 토지 개발 또는 임야 활용 계획에 초점을 맞추어야 합니다.

생활 정보: 구체적인 생활 편의시설(학교, 병원, 마트 등)은 인근 성석동 또는 일산 시내 쪽을 이용해야 하므로, 도심 접근성은 높지 않은 외곽 지역의 특성을 가집니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건 권리 분석

매각 대상: 토지 일부 지분 매각입니다. 낙찰자는 전체 토지의 일부 지분만을 취득하게 되므로, 다른 공유자들과의 협의 또는 공유물 분할 청구 소송을 통해 토지를 분할하거나 매각 대금을 정산해야 하는 숙제를 안게 됩니다.

채권 관계: 소유자 및 채무자가 동일하며, 임의 경매 사건으로 진행되고 있습니다. 채권 규모 및 선순위 권리 관계는 등기부등본을 통해 면밀히 재확인해야 합니다.

특이 권리: '분묘기지권'이 특이사항으로 기록되어 있으며, 연고 미상의 분묘 8기가 소재합니다. 분묘기지권 성립 여부가 불분명하며, 최저 매각 가격은 이 분묘 소재로 인해 제한(감액)받은 가격입니다.

3.2. 토지 이용계획 및 제한사항

법적 제한사항: 계획관리지역과 보전관리지역이 혼재되어 있으며, 준보전산지에 해당합니다. 성장관리계획구역(산업zone) 및 과밀억제권역에도 포함되어 있어 향후 개발 시 관련 법규정을 엄격히 준수해야 합니다. 특히, 보전관리지역은 개발 행위에 제약이 크므로, 토지 활용 계획 시 복합적인 검토가 필수적입니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 개발 및 활용 리스크

맹지 리스크: 지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 행위를 위해서는 인접 필지 소유자와의 협의를 통해 진출입로(통행 지역권 등)를 확보해야 합니다. 이는 상당한 시간과 비용을 요구할 수 있는 핵심 리스크입니다.

지분 리스크: 지분 매각 물건은 다른 공유자와의 관계 설정이 가장 중요합니다. 협의가 원만하지 않을 경우 공유물 분할 소송이 불가피하며, 이는 투자금 회수 기간을 장기화시키는 요인이 됩니다.

분묘 리스크: 연고 미상의 분묘 8기 존재는 가장 큰 위험 요소입니다. 만약 분묘기지권이 성립된다면, 해당 분묘를 강제로 이장할 수 없으며, 토지 이용에 제약이 발생합니다. 분묘 이장 또는 법적 해결을 위해서는 많은 비용과 노력이 필요합니다.

4.2. 주변 혐오시설 검토 (외부 검색 결과에 의거)

주변 환경은 기존 주택, 공장, 농경지 및 자연림이 혼재하는 지역으로, 일반적인 도심형 혐오시설(쓰레기 소각장, 대형 묘지 단지 등)은 직접적으로 확인되지 않으나, 임야 특성상 인근에 간헐적인 공장이나 소규모 시설이 존재할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 외곽의 임야 지분 물건으로서, *계획관리지역* 포함이라는 개발 잠재력과 *분묘기지권*, *맹지*, *지분 매각*이라는 세 가지 핵심 리스크를 동시에 가진 '고위험-고수익' 유형의 물건입니다.

토지 면적이 넓고 감정가가 높으나, 실질적인 활용을 위해서는 분묘 정리, 맹지 해결, 공유물 분할이라는 세 가지 난제를 해결해야 합니다. 따라서 일반 투자자보다는 분묘 및 지분 경매에 대한 전문 지식과 해결 능력을 갖춘 전문가에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

장기적인 시각: 세 가지 리스크를 해결하는 데 오랜 시간이 소요될 수 있으므로, 단기 시세차익보다는 장기적인 토지 가치 상승을 목표로 해야 합니다.

감정가 대비 할인 폭: 분묘 등의 리스크로 인해 최저 매각 가격이 낮게 책정되었으므로, 리스크 해결 비용을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정할 경우 높은 할인율로 취득할 가능성이 있습니다.

토지 지목 및 면적: 약 2천 평에 달하는 넓은 면적과 계획관리지역 일부 포함은 장기적으로 캠핑장, 창고 용지 등 다양한 개발 가능성을 제시합니다.

법원 정보

고양지원 경매4계