나이스옥션 법원경매 인천 2025타경780 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 521-25 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 ‘외1리 다목적회관’ 북동측 인근에 소재하며,
주위는 단독주택 및 다세대주택, 전·답, 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사항은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 완경사지의 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 후첨 ""지적도 및 건물개황도""와 같이 제시외물건 기호㉠이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 2011.09.08.)

-외벽 : 치장벽돌 및 싸이딩 등 마감,
-창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, LPG가스설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각
제시외 건물 컨테이너박스 32㎡) 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경780 (1)

소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 521-25

용도: 단독주택

감정가: 352,108,080 원

토지면적: 641.00㎡ (약 193.91평)

건물면적: 154.34㎡ (약 46.69평)

건물 제시외면적: 32.00㎡ (약 9.68평) (컨테이너박스)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부산은행 (등기부상 근저당권자)

특이사항: 공동담보, 일괄매각

작성일: 2026년 7월 7일 (물건명세서 작성일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 ‘외1리 다목적회관’ 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 전·답, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 현황: 인접 도로 대비 완경사진 형태의 사다리형 토지로서, 현재 단독주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 말소기준권리: 2018년 10월 29일 접수된 수협은행 근저당권 (을17) 입니다.

* 소멸 권리: 말소기준권리 이후의 모든 권리(을20, 을21, 을22, 을23, 을24, 갑15 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 등기부상 현재 지상권은 등기되어 있지 않으나, 이에 대한 인수 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

* 소유권 변동: 소유권은 과거 이동규, 현의섭, 최재호 씨를 거쳐 현재 소유자에게 이전되었으며, 2017년 12월 27일자 최재호 씨 앞으로의 소유권 이전은 임의경매(2016타경511025)로 인한 매각으로 기록되어 있습니다.

* 채무 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 535,970,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다. 다만, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지인 영흥면 외리 지역은 전반적으로 주거, 농경지, 임야 등이 혼재된 농어촌 지역의 특성을 보입니다.

* 인근에 ‘외1리 다목적회관’이 소재하여 지역 커뮤니티 시설 접근이 가능합니다.

* 주변에 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동이 필요한 수준일 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 축산 활동에 제약이 있을 수 있습니다.

* 이 지역은 개발 잠재력보다는 전원생활 또는 주말 주택 용도로서의 가치가 더 클 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량으로 접근이 용이하며, 대중교통 이용 시 인근 버스정류장을 활용할 수 있습니다. 섬 지역 특성상 육지와의 이동은 차량 및 대중교통 연계가 필요합니다.

* 편의시설: 지역 내 기본적인 편의시설은 갖추어져 있으나, 상세한 쇼핑, 의료, 교육 시설 등은 차량 이동 거리를 고려해야 합니다.

* 주거환경: 단독주택과 자연환경이 어우러진 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역 등으로 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 접근성: 섬 지역이라는 지리적 특성상 육지와의 접근성 및 대중교통 이용에 불편함이 있을 수 있습니다.

* 일괄매각 대상 제시외 건물: 매각 포함된 제시외 건물(컨테이너박스 32㎡)의 현황 및 법적 문제(무허가 건축물 여부 등)를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

* 미등기 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 등기부상 현황이 없으므로, 실제 현장 조사 시 지상권 설정 여부를 반드시 확인해야 하며, 인수해야 할 권리가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

* JSON 데이터와의 괴리: 제공된 주변 시세 JSON 데이터는 대부분 다세대주택에 대한 것으로, 본건과 같이 토지 면적이 넓은 단독주택과는 시세 비교에 직접적인 한계가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 옹진군 영흥면의 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 비교적 최근에 건축된 건물(2011년 준공)을 보유하고 있습니다.

* 권리관계는 비교적 명확해 보이며, 말소기준권리 이후의 채무는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인으로 인한 부담도 없습니다.

* 다만, 섬 지역이라는 입지적 특성과 일부 토지 이용 제한, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

* 주변 시세 데이터는 주로 다세대주택에 대한 것으로, 본 단독주택의 정확한 시장 가치 산정에는 한계가 있습니다. 감정가를 기준으로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 641㎡ (약 193.91평)의 토지는 향후 활용 가능성이 있습니다.

* 단독주택: 쾌적한 전원생활 또는 주말 주택으로의 활용이 가능합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄로 매각되어 명도 및 권리 관계 처리가 용이할 수 있습니다.

* 채무 소멸: 권리 분석상 인수되는 주요 채무가 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 352,108,080원입니다.

* 제공된 주변 매매 JSON 정보는 대부분 다세대주택으로, 본건과 같이 토지 면적이 넓은 단독주택의 시세와 직접 비교하기 어렵습니다. 따라서 JSON 데이터를 통한 직접적인 시세 산출은 제한적입니다.

* 감정가 대비 낙찰가율은 지역, 물건의 상태, 경매 참여자들의 관심도에 따라 변동될 수 있습니다.

* 일반적인 경매 낙찰가율(감정가의 70~90%)과 본건의 입지, 물건 상태, 그리고 주변 시장 상황을 고려할 때, 잠재적 투자 가치와 리스크를 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 보수적으로 감정가의 70% 수준부터 시작하여, 향후 시장 상황과 본인의 투자 목표에 맞춰 유연하게 조정하는 것을 고려할 수 있습니다. (예: 약 246,475,000원 ~ 316,897,000원 범위)

* (주의: 상기 입찰가 범위는 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석, 시장 동향 등을 종합적으로 재검토하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.