나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경83819 [1] 경기도 양주시 장흥면 부곡리 85-26 제1동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2023.11.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 장흥면 부곡리 소재 "가마교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공장
, 창고, 근린생활시설, 주택 및 요양병원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호(2): 자루형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.
기호(4): 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도 및 현황 맹지임.
기호(2): 본건 남서측으로 세로와 접함.
기호(4): 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(환경부 고시[제2009-264호(2009.11.26)]사
항으로 관련사항은 환경부에 문의바랍니다)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>임.

기호(2): 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도
권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(환경부 고시[제2009-264호(2009.11.26)]
사항으로 관련사항은 환경부에 문의바랍니다)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관
한 법률>임.

기호(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매
립시설 설치제한지역(환경부 고시[제2009-264호(2009.11.26)]사항으로 관련사항은 환경부에
문의바랍니다)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(2) 토지상에 제시외물건㉠이 소재함(후면 "사진용지" 참조).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3): 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층 지상1층 건물로서,
외벽: 석재 붙임 및 페인팅 마감 등.
내벽: 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.
1층: 계단실 등
지1-지2층: 근린생활시설

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(2) 토지상에 제시외물건㉠이 소재함(후면 "사진용지" 참조).

공부와의 차이

기호(3) 건물의 소재지는 공부상 "부곡리 85-26, 85-31번지" 양지상에 소재하는 것으로 기재
되어있으나, 토지대장상 2020년 7월 21일자 토지합병으로 인하여 "부곡리 85-26번지" 단일지
상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대 미상임.
-본건 기호(3) 건물의 지1층 및 지2층은 북서측으로 지상에 노출되어 있으니 경매 진행시
참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 재매각임(매수신청보증금 20%)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2023타경83819 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 재매각, 유동화물건, 중복사건

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 재매각임(매수신청보증금 20%)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양주시 장흥면 부곡리 85-26 제1동

용도: 공장

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 4,633,676,290원

토지면적: 11,994.00㎡ (약 3,628.18평)

토지지분: 11,528.2503㎡ (약 3,487.44평)

건물면적: 983.00㎡ (약 297.51평)

건물지분: 983㎡ (약 297.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 6.20㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 양주시 장흥면 부곡리 소재 "가마교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공장, 창고, 근린생활시설, 주택 및 요양병원 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부채권 총액: 0원

건물 등기부채권 총액: 4,020,000,000원

주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 신승호 (2020-07-29)

* 근저당권: 광주은행 (2020-07-29, 2020-07-29, 2020-07-31)

* 근저당권: 수협은행 (2022-03-14)

* 근저당권: 신용보증기금 (2022-10-14)

* 임의경매개시결정: 광주은행 (2023-11-02)

* 압류: 양주시 (2024-06-21)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

등기사항을 종합해 볼 때, 을1 근저당권(광주은행, 2020-07-29)이 말소기준권리가 되는 것으로 판단됩니다. 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 소재한 양주시 장흥면 부곡리는 공장, 창고 등 산업시설과 함께 주택, 근린생활시설, 요양병원 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 장흥관광지, 장흥자연휴양림, 양주시립장욱진미술관 등이 인근에 위치하여 관광 및 여가 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역 검색 결과, 양주시에는 재활용선별장과 요양시설 등이 운영되고 있습니다. 마약 재활 시설에 대한 민원으로 인해 논란이 있었던 사례도 있으나, 이는 남양주시 소재 시설에 관한 내용으로 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설 및 주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 여가 및 문화시설

장흥관광지, 장흥자연휴양림, 양주시립장욱진미술관 등 다양한 여가 및 문화시설이 인근에 있어 주거 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 재매각 물건으로, 이전 입찰 시 유찰되었거나 취하되었을 가능성이 있습니다. 매수신청보증금은 20%입니다.

* 유동화물건, 중복사건으로 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 기호(1)는 맹지이며, 기호(2) 토지상에 제시외 물건(㉠)이 소재합니다.

* 목록1(토지) 지상에 분묘 및 분묘시설물과 수목장이 소재하며, 이로 인해 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.

* 건물의 지1층 및 지2층은 북서측으로 지상에 노출되어 있어 외관상 참고가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한 사항에 해당됩니다.

* 계획관리지역, 보전관리지역

* 가축사육제한구역 (개, 돼지, 닭, 오리, 메추리, 젖소 등 제한)

* 준보전산지, 토석채취제한지역

* 성장관리권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

6.3. 공부와의 차이

건물 소재지는 공부상 "부곡리 85-26, 85-31번지" 양지상에 소재하는 것으로 기재되어 있으나, 토지 합병으로 인해 "부곡리 85-26번지" 단일 지상에 소재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 장흥면 소재의 공장 용도로 사용되는 부동산입니다. 넓은 토지 면적과 함께 근린생활시설로 이용 중인 건물이 일괄 매각 대상입니다. 주변에 관광지 및 자연휴양림이 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있으나, 맹지, 분묘, 지하층 노출 등 다소 특이사항과 재매각 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 임대차 관계 미상인 점은 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 개발 가능성.

* 공장 용도 외 근린생활시설로 활용 가능.

* 장흥관광지 등 주변 관광자원 연계 가능성.

* 잘 정비된 도로 접근성 및 교통망.

9. 예상 입찰가

감정가 4,633,676,290원을 기준으로, 재매각 사유, 제시외 물건, 분묘 기지권 성립 가능성, 지하층 노출 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. (보증금 20% 기준)

보증금액: (감정가 4,633,676,290원 * 20%) = 926,735,258원

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 분석, 권리 관계 재검토 등을 거쳐 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.