나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62365 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1127-22 골든뷰 102동 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62365 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1127-22 골든뷰 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2025타경62365 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1127-22 골든뷰 102동 2층202호 | 감정가: 289,000,000원 | 최저가: 141,610,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 고양지원 2025타경62365 (1)이며, 용도는 다세대주택, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

감정가는 2억 8,900만원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 1127-22 골든뷰 102동 2층202호이며, 4층 중 2층에 위치합니다.

전용면적(건물면적)은 48.32제곱미터 (약 14.62평)입니다.

대지권(토지면적)은 59.26제곱미터 (약 17.93평)입니다.

구조는 철근콘크리트구조 경사스라브지붕이며, 외벽은 치장벽돌마감 등으로 마감되었습니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

1.3. 소유 및 채무 관계

소유자와 채무자는 장OO이며, 채권자는 주택도시보증공사(주OOOOOOO)입니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 교통상황 및 접근성

본건은 경의중앙선 및 서해선이 지나는 '풍산역' 남동측 인근에 위치하여 역세권 접근성이 양호합니다.

차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. (감정평가서상 대중교통상황 보통)

2.2. 주위 환경 및 상권

주변은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

풍산역 주변으로 형성된 근린상권과 풍동 지역의 주거 편의시설을 이용하기에 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

자연녹지지역, 자연취락지구에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

자연녹지지역은 개발 제한이 따를 수 있으나, 이미 다세대주택이 건축되어 '공동주택 건부지'로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 임차인 현황

등기사항전부증명서상 임차보증금 2억 9,500만원, 임차권자 '이정우'로 주택임차권이 설정되어 있습니다.

현재 신청채권자는 이정우로부터 임차권을 양수한 주택도시보증공사(HUG)입니다.

3.2. 특이 및 주의사항 (인수 조건 변경 확약서 제출)

가장 주목해야 할 특이사항은 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 '인수조건변경확약서'를 제출했다는 점입니다.

확약서 내용에 따르면, HUG는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 **대항력은 포기**하며, **전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의**한다는 내용입니다.

이는 매수인이 대항력 있는 임차인의 보증금 전액을 인수해야 하는 잠재적 위험을 사실상 제거하는 중요한 조건입니다.

3.3. 권리분석 종합

위 확약서 제출로 인해 본건은 매수인이 임차보증금(2억 9,500만원)을 인수해야 할 부담이 없습니다.

따라서 낙찰자는 매각대금 완납 시 대항력 없는 임차권등기를 말소시킬 수 있으며, 권리관계가 명확하여 명도(인도) 절차가 비교적 단순화될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 학군 및 교육 환경

주변에 풍산초등학교가 위치하고 있으며, 서울YMCA고양국제청소년문화센터 유스센터 등도 인근에 소재하여 교육 및 청소년 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주요 편의 시설

경의중앙선 풍산역을 중심으로 형성된 상권과 풍동 지역의 주거 인프라를 통해 기본적인 은행, 병원, 마트 등 근린생활시설 이용이 편리합니다.

4.3. 혐오 시설 여부

인근 지역을 조사한 결과, 본건 소재지에 영향을 미칠 만한 대형 폐기물 처리 시설 등 주요 혐오 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역 제한 리스크

본건 토지가 자연녹지지역 및 자연취락지구에 속해 있어, 향후 증축이나 용도 변경 등의 행위에 일반 주거지역 대비 다소 제한이 있을 수 있습니다.

5.2. 실사용자(임차인) 명도 리스크

임차권자인 HUG는 대항력을 포기했으나, 실질적인 점유자가 현 임차인(또는 채무자)인지 여부 및 점유자가 명도에 협조하지 않을 경우 명도(인도명령) 절차는 필요합니다. 다만 HUG의 확약으로 인해 권리상 인수 문제는 없습니다.

5.3. 다세대 주택의 환금성

아파트에 비해 다세대 주택은 개별성이 강하고 매매 수요가 상대적으로 적어 환금성(현금화 용이성)이 아파트보다 낮을 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 풍산역 인근의 양호한 입지에 위치한 다세대주택입니다. 특히 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하여, **복잡한 임차인 인수 문제가 깨끗하게 해소**된 '안전한 권리관계'를 가진 물건으로 평가됩니다.

6.2. 투자 포인트

권리상 리스크 제거: 대항력 있는 임차인 인수 위험이 없어 경매 초보자도 안심하고 접근 가능합니다.

역세권 입지: 경의중앙선 및 서해선 풍산역을 도보로 이용 가능하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

적정 규모: 전용면적 약 14.62평으로 소형 평형을 선호하는 실수요자 및 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

고양지원 경매4계