나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102542 [1] 서울특별시 중구 황학동 1572 동광팰리스 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 황학동 소재 황학사거리 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 주상복합아파트 등이 혼재하는 상업지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철1,2호선 신설동역, 지하철2,6호선 신당역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 3층 304호로서
외벽: 외장석재붙임 등
내벽: 벽지, 내장타일 등
창호: 샷시창호.

이용상태

오피스텔(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 아파트 및 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 남측으로 로폭 10미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102542 (1)

소재지: 서울특별시 중구 황학동 1572 동광팰리스 3층304호

용도: 오피스텔

건물면적: 35.94㎡ (약 10.87평)

토지면적: 8.70㎡ (약 2.63평)

감정가: 308,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축년도: 2018년

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 중구 황학동 소재, 황학사거리 북서측 인근.

* 주변환경: 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 주상복합아파트 등이 혼재하는 상업지대. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 지하철 1,2호선 신설동역과 2,6호선 신당역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 지적도상 남측으로 폭 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 16일 수협은행의 가압류 (을3)입니다.

* 등기부상 권리관계:

* 소유권: 주식회사동광디에스에서 소유권 보존 후 최영숙으로 소유권 이전되었습니다.

* 임차인 현황: 한국주택금융공사(HF)가 2022년 8월 26일 전입(사업자등록일)하였고, 2022년 7월 25일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 283,000,000원이며 차임은 0원입니다.

* 임차인 분석: 한국주택금융공사는 배당신고일자(2024-07-02) 기준으로 '대항력 없음'으로 확인됩니다. 또한, 2026년 3월 20일 제출된 확약서에 따라 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 배당으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재로서는 없습니다.

* 인수되는 권리: 상기 임차인의 권리 포기 및 동의 내용에 따라 잔여 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 352,700,726원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 황학사거리 인근은 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집한 상업지대로, 직장인 유동인구 및 주거 수요가 꾸준히 발생하는 지역입니다.

* 시장 동향: 제공된 최근 매매 자료에 따르면, 동일 건물인 동광팰리스의 유사 면적(약 36㎡) 오피스텔이 2026년 3월 255,000,000원, 2026년 7월 260,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(308,000,000원) 대비 낮은 수준으로, 시세보다 저렴하게 거래된 사례가 있음을 시사합니다.

* 건물 정보: 동광팰리스는 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 지하철 신설동역 및 신당역 접근성을 바탕으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본건은 상업지대에 위치하여 마트, 식당, 병원 등 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 1,2호선 신설동역과 2,6호선 신당역을 도보로 이용 가능하며, 버스 노선도 다양하게 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 주거환경: 오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 가구가 거주하기에 적합한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 등기부 및 전유부 정보 불일치: 제공된 전유부 JSON 정보상에서 '1304호'로 표기되어 있으나, 물건 현황은 '3층 304호'로 기재되어 있습니다. 이는 등기부와 실제 물건 간의 혼동을 야기할 수 있으므로, 실제 현장 조사 시 정확한 호수와 층수 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 최고 높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건물에 대한 증개축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역(황학동, 신당동 일대)에 대한 지도 검색 결과, 주거 및 상업시설이 밀집한 지역으로 특별히 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 중구 황학동의 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 역세권 오피스텔입니다. 모든 법적 권리는 매각과 동시에 소멸되며, 특히 임차인 한국주택금융공사는 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없는 것으로 확인되어 권리 관계가 매우 명확합니다. 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 부분이 있으나, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 존재하며, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 중심부 (중구) 역세권 오피스텔: 높은 투자 가치 및 환금성 확보.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 모든 권리 소멸, 임차인 인수 부담 없음.

* 안정적인 임대 수익 기대: 상업지대 내 위치하여 직장인 대상 임대 수요 꾸준.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 최근 실거래가와 감정가 비교 시, 합리적인 입찰을 통해 수익 극대화 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 308,000,000원

* 최근 매매가 (2026년 7월): 260,000,000원 (36.6㎡ 기준)

* 최근 매매가 (2026년 3월): 255,000,000원 (36.11㎡ 기준)

* 임차인 인수 보증금: 0원

분석:

최근 실거래가(2억 5,500만원 ~ 2억 6,000만원)와 감정가(3억 800만원) 간에는 상당한 시세 차이가 존재합니다. 권리 인수 부담이 전혀 없고, 향후 재매각 시점이나 임대 시세 상승을 고려할 때, 시세보다 낮게 낙찰받는 것이 중요합니다.

일반적으로 신건의 경우 감정가의 80% 이상에서 입찰이 이루어지나, 본건의 경우 시세와의 괴리가 있는 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

권장 입찰가 범위:

최근 실거래가 수준 및 시세 상황을 고려하여, 2억 6,000만원에서 2억 8,000만원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 이는 약 260,000,000원 ~ 280,000,000원에 해당합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.