나이스옥션 법원경매 고양 2025타경712 [1] 경기도 파주시 탄현면 성동리 82-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 성동리 소재 ""성동IC"" 북동측 에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용중 임.
기호(2) 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용중 임.
기호(3),(10) 일단의 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용중 임.
기호(4) 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용중 임.
기호(11) 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용중 임.
기호(12),(13) 일단의 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태

기호(1) 북측으로 도로에 접함.
기호(2) 북측으로 도로에 접함.
기호(3),(10) 북측으로 도로에 접함.
기호(4) 동측 및 북측으로 도로에 접함.
기호(11) 남서측으로 도로에 접함.
기호(12),(13) 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2),(3),(4),(10),(11),(12),(13) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(8미터위임)(09.05.14))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26.))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 제시외 건물 ㉠ ~ ㉫이 소재하여 목측 등을 통해 면적산정 후 감정평가에 반영하였으니 경매진행시 참조하시기 바람. (지적도 및 사진용지 참조)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5) : 일반철골구조 판넬지붕 1층 (사용승인 2009.07.20.)
기호(6) : 일반철골구조 판넬지붕 2층 (사용승인 2009.07.20.)
기호(7) : 철근콘크리트구조 경량철골구조 판넬지붕 2층 (사용승인 2009.07.20.)
기호(8) : 경량철골구조 판넬지붕 1층 (사용승인 2009.11.04.)
기호(9) : 경량철골구조 판넬지붕 1층 (사용승인 2009.11.04.)
기호(14) : 철근콘크리트조 및 철골조 경사스라브 평스라브지붕 3층(사용승인 1996.07.05.)
기호(15) : 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 3층 (사용승인 1998.07.22.)
기호(16) : 철근콘크리트구조 콘크리트 경사스라브지붕 3층 (사용승인 1998.07.22.)
기호(17) : 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 1층 (사용승인 2009.01.22.)
기호(18) : 경량철골조 기타지붕(판넬지붕) 1층 (사용승인 2009.01.22.)
기호(19) : 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 3층 (사용승인 2010.05.20.)
기호(20) : 벽돌구조 기타지붕 2층 (사용승인 2009.01.05.)
기호(21) : 경량철골구조 판넬지붕 2층 (사용승인 2009.01.22.)
기호(22) : 경량철골구조 기타지붕(판넬지붕) 1층 (사용승인 2009.05.14.)
기호(23) : 경량철골조 기타지붕(판넬지붕) 1층 (사용승인 2009.01.22.)
기호(24) : 경량철골조 기타지붕(판넬지붕) 1층 (사용승인 2009.01.22.)
기호(25) : 철근콘크리트구조 판넬지붕 2층 (사용승인 2009.06.25.)
기호(26) : 경량철골구조 판넬지붕 2층 (사용승인 2009.06.25.)
기호(27) : 경량철골구조 판넬지붕 1층 (사용승인 2009.06.25.)
기호(28) : 벽돌구조 기타지붕(판넬지붕) 2층 (사용승인 2009.01.05.)
기호(29) : 철근콘크리트 2층 (사용승인 2005.11.16.)
기호(30) : 멸실
기호(31) : 경량철골구조 기타지붕(판넬지붕) 1층 (사용승인 2009.05.14.)
기호(32) : 경량철골구조 경사지붕 1층 (사용승인 2017.09.04.)
기호(33) : 경량철골구조 경사지붕 1층 (사용승인 2018.07.11.)

이용상태

근린생활시설로 이용중임. (일부 주택으로 이용중)

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

기호6, 16, 17은 등기사항전부증명서와 건축물대장의 면적차이 발생
기호30은 현황 멸실로 평가외 처리함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 미상임.
- 성동리 84번지에 대해 부설주차장등기가 되어 있음(2017년5월16일부설주차장설치)
(기호5,6,7,8,9,14,15,16,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29)

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 6,16,17 건물은 등기사항전부증명서와 건축물대장의 면적차이 발생
3. 목록 30은 현황 멸실로 평가외 처리.
4. 성동리 84번지에 목록5~9, 14~16, 18~29을 위한 부설주차장등기가 되어있음
5. 본건의 경우 임차인들이 실제 점유하여 운영하는 건물과 공부상 건물이 차이가 나는 곳이 많으므로 주의 요망(감정서의 위치도 및 지적도 별지참조)
6. 현황조사사시에 조사된 임차인들의 폐업이나, 교체 등이 있을 가능성이 높으므로, 입찰시에 확인요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경712 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 탄현면 성동리 82-4

* 용도: 근린시설

* 감정가: 23,644,099,370원

* 토지면적: 10,763.00㎡ (약 3,255.7평)

* 건물면적: 6,538.05㎡ (약 1,977.8평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경:

본건은 경기도 파주시 탄현면에 소재하며, "성동IC" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설 및 주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 및 접근성:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 것으로 보입니다. 이에 따라 교통 편의성은 보통으로 판단됩니다.

* 토지 이용 현황:

전반적으로 상업용 건부지로 이용 중인 부정형 토지로 구성되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항:

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거복합 Zone)에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리:

을41, 하나은행 근저당 (2016-11-15 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부 채권 총액:

토지 및 건물 등기부채권 총액은 약 10,204,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

본 건에는 총 43명의 임차인이 등록되어 있습니다. 이 중 다수는 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있거나 미상으로 기재되어 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

대항력 있는 임차인으로는 리(박 ) (보증금 5백만원), 김 (보증금 약 1,255만원), 김 (보증금 3천만원), 김 (보증금 3천만원), 김 (보증금 0원, 차임 3천만원 - 차임이 보증금보다 높은 점 특이), 김 (보증금 3천만원), 이미란(보증금 약 3,291만원), 한 (보증금 0원) 등이 확인됩니다.

특히, 한 (보증금 미상) 임차인은 대항력이 있으나 보증금액이 기재되어 있지 않아 인수 시 부담액 파악이 필수적입니다.

* 권리 인수 여부:

등기부상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며 일부의 보증금 및 차임이 미상인 점을 고려할 때, 실제 인수 또는 배당 여부에 따라 낙찰자에게 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 물건 용도 및 특징:

본 물건은 근린생활시설로 이용되고 있으며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

* 주변 상권 특성:

주변에 근린생활시설 및 주택이 소재하는 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권의 특성을 가집니다. "성동IC" 인근에 위치하여 외부 접근성도 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 및 생활 편의시설:

소재지 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 구체적인 편의시설(마트, 학교, 병원 등)에 대한 정보는 제한적이며, 해당 지역의 일반적인 근린생활시설 및 주거 지역의 편의성을 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 위험:

다수의 임차인이 존재하며, 특히 대항력 있는 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우가 있어 인수 부담 발생 가능성이 높습니다. 입찰 전 모든 임차인의 현황 및 권리관계를 철저히 조사해야 합니다.

* 공부와의 차이:

건물(목록 6, 16, 17)의 경우, 등기사항전부증명서와 건축물대장 상 면적 차이가 발생합니다. 또한, 임차인이 실제 점유 및 운영하는 건물과 공부상 건물이 차이가 나는 곳이 많다는 점은 현장 확인을 통해 반드시 파악해야 할 사항입니다.

* 건축물 관련 사항:

본건은 위반건축물이라는 특이사항이 있습니다. 또한, 목록 30번 건물은 현황 멸실로 평가외 처리되었습니다. 토지 지상에는 제시외 건물 다수가 소재하며 일괄 매각에 포함됩니다.

* 토지 이용 규제:

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 건물 현황:

총 20여 동 이상의 다양한 건물로 구성되어 있으며, 일반철골구조, 철근콘크리트구조, 벽돌구조, 경량철골구조 등 다양한 건축 방식과 판넬 지붕, 콘크리트 지붕 등 다양한 지붕 형태를 가지고 있습니다. 사용승인 연도 또한 1996년부터 2018년까지 다양하게 분포합니다.

* 현황 변동 가능성:

현황 조사 이후 임차인의 폐업이나 사업체 교체 등이 발생했을 가능성이 높으므로, 입찰 시점에는 반드시 최신 현황을 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 탄현면 성동리에 위치한 대규모 근린생활시설 부지로서, 넓은 토지와 다수의 건물을 일괄 매각하는 건입니다. "성동IC" 인근의 양호한 접근성을 가지나, 주변 환경은 보통 수준입니다.

권리 관계상 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상이어서 잠재적인 인수 부담이 존재합니다.

또한, 건물 간 공부와의 차이, 위반건축물, 멸실 건물, 제시외 건물 등 복합적인 현황을 가지고 있어 취득 후 관리에 세심한 주의가 필요합니다. 토지이용계획상 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

따라서 본 건은 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 리스크를 정확히 파악하고, 이를 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 부지 및 활용 잠재력: 약 3,255.7평의 넓은 토지와 약 1,977.8평의 건물 면적을 바탕으로 다양한 사업 및 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 접근성: "성동IC"에 인접하여 수도권 접근성이 뛰어납니다.

* 근린생활시설 용도: 지역 경제 활성화 및 커뮤니티 시설로서의 활용 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거 및 고려사항:

본 물건은 감정가가 236억 원 이상으로 매우 높으며, 권리 관계의 복잡성과 건물 현황 파악의 어려움, 토지이용 규제 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 존재 및 일부 미상 보증금으로 인한 추가적인 인수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기에도 불구하고, 임차인 분석은 필수적입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 경매 물건의 낙찰가율(감정가의 70~80%)을 적용하기보다는, 철저한 현장 조사, 임차인 권리관계 재확인, 주변 시세 분석, 건물 상태 평가, 잠재적 추가 비용 등을 면밀히 산정한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 추가 조사 필요성 언급:

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 따라서, 권리분석 전문가와 함께 현장 답사를 진행하고, 건물별 사용 현황, 공부와의 차이점, 건축물대장 및 등기부등본 상의 위반건축물 여부 등을 상세히 확인하는 것이 반드시 선행되어야 합니다. 이를 통해 실제 부담해야 할 총 비용을 산출한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 설정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.