나이스옥션 법원경매 고양 2025타경361 [1] 경기도 파주시 다율동 1044-8 상상메디컬프라자 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 다율동 소재 ""다율중학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 인근일대는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지 주변 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층 지상10층 건물 내 철근콘크리트구조
제1층 제117호로서

외벽: 강화유리 등,
내벽: 몰탈 위 페인트 등
창호: PVC 창호 등 마감입니다.

이용상태

현황 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중입니다.(후첨 ""건물이용상태 및 임대내역"" 참조)

설비내역

위생 급·배수설비, 소방설비, 전기설비, 승강기설비, 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 약 35m 내외, 북서측으로 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(파주운정3지구), 일반상업지역, 일반상업지역(2022-05-27), 제1종지구단위계획구역(파주
운정3지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2022-12-29)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(2021-11-01)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(2022-12-29)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지
개발지구(파주운정3지구)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황조사서 회신일(2025.2.13.)기준 현재공실이고 내부공사중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경361 (1)

소재지: 경기도 파주시 다율동 1044-8 상상메디컬프라자 1층 117호

용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

감정가: 1,197,000,000원

토지면적: 20.74㎡ (약 6.27평)

건물면적: 74.25㎡ (약 22.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치: 경기도 파주시 다율동 소재 '다율중학교' 남동측 인근에 위치합니다 [cite: Appraisal Summary].

주변환경: 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지 주변 상가지대입니다 [cite: Appraisal Summary].

교통: 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다 [cite: Appraisal Summary].

도로: 본건 남동측 및 북동측으로 약 35m 내외, 북서측으로 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다 [cite: Appraisal Summary].

토지이용계획: 본건은 도시지역(파주운정3지구), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역이며, 대로1류(폭 35m~40m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 제한보호구역(25km), 택지개발지구에 해당합니다 [cite: Land Use Plan].

3. 권리분석

말소기준권리: 인천원예농업협동조합 근저당 (접수일자: 2023-04-14, 채권최고액: 1,116,000,000원) [cite: Property Register Summary].

경매신청채권자: 인천원예농업협동조합 (접수일자: 2025-01-22, 경매신청채권액: 1,011,549,787원) [cite: Property Register Summary].

등기부상 요약:

* 소유권 이전: 신탁등기 말소 (갑2), 공유자 전원 지분 이전 (갑3, 매매) [cite: Property Register Summary].

* 근저당권: 인천원예농업협동조합 (을1) [cite: Property Register Summary].

* 임의경매: 인천원예농업협동조합 (갑6) [cite: Property Register Summary].

* 총 등기부채권액: 1,116,000,000원 [cite: Property Register Summary].

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. (별도의 임차인 정보 없음)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

건물 개요: 상상메디컬프라자는 철근콘크리트구조의 지상 10층, 지하 3층 건물이며, 본건은 이 건물 1층 117호입니다 [cite: Appraisal Summary, Building Register JSON]. 건축물대장상 주 용도는 제1종근린생활시설이나, 제2종근린생활시설, 의료시설, 운동시설 등으로도 이용 가능합니다 [cite: Building Register JSON]. 현재 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중입니다 [cite: Appraisal Summary].

주변 상권: 본건은 아파트 단지 주변 상가지대에 위치하여 배후 수요가 예상됩니다 [cite: Appraisal Summary]. 파주 운정3지구 개발과 함께 상업지가 형성되어 있으며, 이마트, 홈플러스, 야당역, 운정역 등을 중심으로 여러 상권이 형성되어 있습니다 [cite: Commercial Area Analysis].

배후 수요: 인근 아파트 단지 및 배후 세대를 대상으로 하는 고정 수요가 있습니다 [cite: Appraisal Summary].

상권 특성: 파주 운정3지구는 택지개발지구로서 지속적인 인구 유입 및 도시 개발이 진행 중입니다 [cite: Land Use Plan, Paju Unjeong 3 District Information]. 다만, 경기도 전반적으로 상가 공실률이 높은 추세이며, 특히 소규모 상가의 공실률이 상승하고 있다는 점은 주의해야 합니다 [cite: Commercial Vacancy Rates, Commercial Real Estate Market Trends].

5. 생활정보

주변 교육시설: 본건 남동측 근거리에 다율중학교가 소재합니다 [cite: Appraisal Summary].

주변 편의시설: 이마트, 홈플러스 등 대형마트가 인근에 위치하며, 지역 내 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다 [cite: Commercial Area Analysis].

주변 녹지 및 문화시설: 파주 출판단지, 헤이리 예술마을, 임진각 등 다양한 문화 및 관광 시설이 인근에 위치하여 주말 및 여가 활동에 용이합니다 [cite: Paju Travel Information].

6. 잠재적 리스크

공실 및 내부 공사 중: 현황조사서 회신일(2025.2.13.) 기준 본건은 공실이며 내부 공사 중인 상태입니다. 이로 인해 즉시 임대 수익 발생이 어렵고, 공사 완료 및 임차인 확보까지 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다 [cite: Special Notes, Property Statement Notes].

지역 상가 공실률: 파주를 포함한 경기도 지역의 상가 공실률이 전반적으로 높은 추세를 보이고 있으며, 이는 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다 [cite: Commercial Vacancy Rates, Commercial Real Estate Market Trends].

군사시설 보호구역: 본건은 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당하여 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다 [cite: Land Use Plan].

폐기물 처리 시설 논란: 파주시는 폐기물 처리 시설(소각장) 확충을 검토 중이며, 이와 관련된 지역 주민 간 논란이 존재합니다. 이는 지역 이미지 및 개발 계획에 영향을 미칠 수 있습니다 [cite: Paju Waste Incinerator Controversy].

토지이용계획 제한: 상업지역임에도 불구하고 가축사육제한구역, 제한보호구역에 속해 있어 향후 용도 변경이나 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다 [cite: Land Use Plan].

7. 투자 포인트

입지: 아파트 단지 인근의 일반상업지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다 [cite: Appraisal Summary].

건물 활용성: 제1종 및 제2종 근린생활시설, 의료시설, 운동시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 복합 상가 건물에 속해 있어 활용도가 높습니다 [cite: Building Register JSON].

도시 개발: 파주 운정3지구는 택지개발지구로서 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다 [cite: Land Use Plan].

권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 부담이 없습니다 [cite: Property Register Summary].

접근성: 대로변 및 중로에 접해 있어 차량 접근성이 용이합니다 [cite: Appraisal Summary].

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 다율동 상상메디컬프라자 내 상가로, 아파트 단지 인근의 좋은 입지를 갖추고 있습니다. 제2종근린생활시설로 현재 사용 중이며, 다용도 활용이 가능한 건물입니다. 다만, 현재 공실 상태이며 내부 공사 중이라는 점은 단기적인 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다. 또한, 지역 상가 공실률 추이, 군사시설 보호구역 지정 등은 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 권리 관계는 깨끗하여 인수 부담은 없습니다. 장기적인 관점에서 파주 운정3지구의 개발 효과와 상권 활성화를 기대할 수 있다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,197,000,000원

* 본 물건은 현재 공실 및 내부 공사 중인 상태로, 명도 및 수리 비용, 임차인 확보에 드는 시간과 비용을 고려해야 합니다.

* 파주 지역의 전반적인 상가 공실률 추이와 유사 물건의 최근 낙찰가율, 주변 시세 및 예상 임대 수익률을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 향후 예상되는 개발 호재와 잠재적 리스크를 종합적으로 판단하여, 보수적인 접근으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 현장 조사, 임대 시세 조사, 상권 분석 등 추가적인 정보 수집 후 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.