나이스옥션 법원경매 고양 2025타경1647 [1] 경기도 고양시 덕양구 동산동 58-20 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄 · 평가일 2025.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 동산동 소재 "창릉동사거리" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 단독주택(다가구주택)의 건부지로 이용 중입니다. 기호(2) : 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 도로입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북서측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 도로가 개설되어 있습니다. 기호(2) : 본건이 3-4미터 내외의 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(동산취락), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도15m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(서오릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물로서, 외벽 : 석재 붙임 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

공부상 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1 토지는 목록2 건물의 대지 및 주차장으로 이용

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경1647 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 동산동 58-20 (새 주소: 경기도 고양시 덕양구 고양대로1916번길 73-4)

용도: 다가구주택

감정가: 1,631,057,420원

토지 면적: 306.00㎡ (약 92.57평)

건물 면적: 481.41㎡ (약 145.66평)

건물 제시외 면적: 12.96㎡ (약 3.92평)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

3. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본 건은 경기도 고양시 덕양구 동산동 소재 "창릉동사거리" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

교통상황:

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태:

* 건물의 북서측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(동산취락), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역), 역사문화환경보존지역(서오릉), 과밀억제권역에 해당됩니다.

주변 시설:

* 인근에 고양동산초등학교, 고양동산고등학교가 소재합니다.

* 스타필드 고양, 롯데몰, 이케아 고양점 등 대형 쇼핑 시설 이용이 용이하며, 삼송역(지하철 3호선)이 가까워 서울 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

* 주변 지역은 창릉 신도시와 인접해 있어 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 현재까지 특별히 언급된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (없음)

말소기준권리:

* 토지 등기부상: 2015년 7월 1일 하나은행 근저당권 (을6)

* 건물 등기부상: 2015년 11월 6일 하나은행 근저당권 (을1)

임차인 현황:

* 임차인: 경기주택도시공사 (박 )

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-24

확정일자: 2023-10-30

배당신고일자: 2025-04-25

대항력: 없음

* 임차인: 윤

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-26

확정일자: 2024-04-26

배당신고일자: 2025-04-10

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 )

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-12-26

확정일자: 2019-11-08

배당신고일자: 2025-06-05

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 )

보증금: 185,000,000원 (1차 보증금 증액분 15,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2019-12-26

확정일자: 2023-12-21

배당신고일자: 2025-06-05

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 )

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-06

확정일자: 2022-08-10

배당신고일자: 2024-11-07

대항력: 없음

* 임차인: 황

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015-11-04

확정일자: 2015-11-04

배당신고일자: 2025-05-26

대항력: 있음

비고: 1차 보증금 감액분 159,999,999,990,000,000원 (금액 오류 가능성 높음, 주의 요망)

인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

* 주변 지역은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* "창릉동사거리" 인근에 위치하며, 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 향후 창릉 신도시 개발 등 주변 지역의 개발 계획으로 인한 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

* 대규모 상업 시설(스타필드, 롯데몰, 이케아)이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물이며, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감되었습니다.

* 공부상 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.

* 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건축물대장 상 총 연면적은 382.95㎡ (약 115.85평)이며, 3층 건물입니다.

* 외장 주차 5대가 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 황 이 존재하며, 보증금 185,000,000원이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 명도에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 특히, 황 임차인의 보증금 비고란에 기재된 '1차 보증금 감액분 159,999,999,990,000,000원'은 심각한 데이터 오류로 추정되며, 정확한 금액 확인 및 법률 전문가와 상담이 필수적입니다.

* '유동화 물건'으로 특이사항에 기재되어 있어, 일반 경매 물건과 다른 절차나 고려사항이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역(서오릉), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지 중 일부(기호1)는 건물의 대지 및 주차장으로 이용되고 있으며, 이는 일괄 매각 시 문제없으나, 별도 분할이나 특정 용도 제한 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 동산동에 위치한 다가구주택으로, 주변 시세 대비 합리적인 감정가와 창릉 신도시 개발 등 미래 가치 상승 잠재력이 있는 지역에 위치하고 있습니다. 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 특히 해당 임차인의 보증금 관련 기록상의 심각한 오류는 명도 및 권리 관계 확인에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다. 또한, 유동화 물건이라는 점도 염두에 두어야 합니다.

9. 투자 포인트

* GTX-A 노선(예정), 신도시 개발 등 미래 가치 상승 잠재력이 높은 지역에 위치합니다.

* 스타필드, 롯데몰, 이케아 등 풍부한 생활 및 쇼핑 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 주변 학교 시설이 잘 갖추어져 있어 가족 단위 거주자에게 유리합니다.

* 다가구주택으로서 임대 수익 창출이 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 시점에서는 감정가 1,631,057,420원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인 황 의 보증금(185,000,000원) 및 비고란의 심각한 오류, 그리고 유동화 물건임을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 명확한 권리 분석과 현장 조사를 통해 실제 명도 비용 및 예상 투자 수익률을 면밀히 산출한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 특히, 해당 임차인의 실제 보증금 및 권리 관계에 대한 철저한 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.