나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62433 [1] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-2 리더플렉스스카이 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 ""지축역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통시
됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지축역이 소재하는 등 대중교통
사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 제1층 제105호외로서,
외벽 : 석재 붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등,
창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

기호(가)~(마) : 공히 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재경보설비 등 제반
설비 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

제반 차량 출입 가능한 포장도로 갖추고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2022-08-31)(고양지축
지구)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한
구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}
및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지
축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경62433 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-2, 리더플렉스스카이 1층 105호

용도: 근린상가

감정가: 740,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (경매 신청 채권자)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 12.95㎡ (약 3.92평)

토지 지분: 12.9527㎡ (약 3.92평)

건물 면적: 36.72㎡ (약 11.11평)

건물 지분: 36.72㎡ (약 11.11평)

1.3. 건축물 현황

건물명: 리더플렉스 스카이

주용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 (집합건물)

건축 구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브 지붕

층수: 지하 3층, 지상 7층

사용승인일: 2023년 02월 15일

건물 내 위치: 1층 105호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "지축역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 지축역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지축역을 중심으로 하는 상권이 형성되어 있으며, 은평뉴타운 및 인근 공동주택 단지와의 연계성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (접수일자: 2023-10-06, 채권최고액 3,360,000,000원)

총 등기부채권액: 4,751,922,907원

기타 권리: 소유권이전, 신탁등기 말소, 하나은행 및 낙원새마을금고, 경남은행, 중소기업은행의 가압류, 김포세무서장 및 고양시의 압류, 중소기업은행의 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하였으나, 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본건에는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대차 관계는 별도 확인이 필요하며, 명확한 임대차 관계 미확인 시 보증금 외 차임 등 추가적인 부담이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

4. 상권 및 건물 분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 소재한 지축동 일대는 지축지구 개발과 함께 신흥 상권으로 발전 가능성이 있는 지역입니다. 지축역을 중심으로 공동주택 단지가 다수 입주해 있으며, 이는 근린생활시설의 안정적인 수요를 제공할 것으로 예상됩니다. 특히, 역세권에 위치한 상가로서 주변 단지 및 유동인구를 흡수할 수 있는 입지를 가지고 있습니다.

4.2. 건물 및 호실 특성

본건은 지상 7층 건물 중 1층에 위치한 근린생활시설로, 접근성이 우수합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 신축된 지 얼마 되지 않아(사용승인 2023년 2월 15일) 비교적 신축급 컨디션을 유지하고 있을 것으로 보입니다. 건물은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능하며, 총 74개의 호실로 구성되어 있습니다. 1층 105호는 약 11.11평으로 소규모 점포 운영에 적합한 면적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 건물(리더플렉스 스카이)은 자주식 주차 시설을 갖추고 있으며, 주변에는 다양한 식당 및 편의시설이 밀집해 있습니다. 지축역청담순대국, 소림마라 지축점, 이비가짬뽕 지축역점 등이 도보 1~2분 거리에 위치하여 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건의 토지는 다음과 같은 법적 제한사항을 포함합니다.

* 준주거지역, 지구단위계획구역 (고양지축지구)

* 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m) 접합

* 가축사육제한구역 (일부 및 전부 제한 구역)

* 공공주택지구 (고양지축지구)

* 제한보호구역 (전방지역: 25km)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

이 중 제한보호구역, 가축사육제한구역 등은 향후 건축 행위나 토지 이용에 영향을 줄 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 권리 총액

등기부채권 총액이 약 47.5억원으로 감정가 7.4억원 대비 매우 높은 편입니다. 이는 다수의 채권자가 존재함을 의미하며, 경매 절차 진행에는 문제가 없으나, 향후 명도 과정이나 법적 분쟁 발생 가능성에 대한 주의가 요구될 수 있습니다.

6.3. 임대 관련 불확실성

임대 관례가 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원이지만, 현재 임차인이 점유하고 있는 상황이라면 점유의 적법성, 명도 조건 등에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 지축역 역세권에 위치한 신축급 근린상가로, 약 11.11평의 전용면적을 가지고 있습니다. 비교적 최근에 신축된 건물이며, 주변 주거 단지의 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보이나, 높은 채권 총액과 임대 관련 미확인 사항은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 토지이용계획상의 일부 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지축역 역세권, 개발 잠재력 있는 신흥 상권

* 신축급 건물 (2023년 사용승인)

* 1층 코너 등 접근성 우수한 호실 (105호)

* 소형 평수로 소자본 투자 또는 1인 창업 적합

* 인수할 임차인 부담 0원

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 740,000,000원입니다. 현재 시장 상황, 물건의 현황, 주변 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 부담이 없고 신축급이라는 장점이 있으나, 높은 총 채권액과 토지 이용 제한 사항 등을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. 일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본 물건의 경우 소형 평수 및 입지적 장점을 고려하여 700,000,000원 ~ 850,000,000원 범위 내에서 시세 및 현장 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.