나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62645 [1] 경기도 파주시 야당동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""운정역(경의중앙)"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장, 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제반차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 운정역(경의중앙)이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 내 제3층 제303호로서
(사용승인:2015.08.28.)
외벽 : 벽돌 붙임 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지이며, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

야당동 45-115, 야당동 45-101: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)임.

공부와의 차이

야당동 45-115, 야당동 45-101의 지목이 각각 '전', '공장용지'이나 현황 '대지'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

한국주택금융공사로부터 2026.03.10.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

1.1. 기본 사항

사건번호: 고양지원 2025타경62645 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 45-115 도무스데카2 3층303호

건물명: 도무스데카2

용도: 연립주택

사용승인일: 2015년 08월 28일

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.2. 면적 정보

토지면적: 44.66㎡ (약 13.5평)

건물면적: 38.30㎡ (약 11.6평)

1.3. 매각 정보

감정가: 203,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정역(경의중앙)" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 중·소규모 공장, 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재한 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 운정역(경의중앙)이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

본건 남동측으로 노폭 약 6M 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존, 소유권 이전, 주택 임차권, 강제 경매 개시 결정 등기 등이 기록되어 있습니다.

말소기준권리는 2025년 03월 19일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정(채권금액 227,933,870원)입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 배효진

보증금: 200,000,000원

전입일자: 2022년 02월 11일

확정일자: 2022년 01월 18일

임차인 배효진은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.

4.1. 주변 시세 분석

주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 사례(2026년 7월 데이터 기준)를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2015년식 연립주택 (56.035㎡, 1층): 15,000만원 (약 268만원/㎡)

* 2015년식 연립주택 (57.45㎡, 2층): 18,000만원 (약 313만원/㎡)

* 2019년식 다세대주택 (65.1㎡, 3층): 28,500만원 (약 438만원/㎡)

본건(도무스데카2, 3층, 2015년식, 38.30㎡)의 감정가는 203,000,000원 (약 530만원/㎡)입니다.

주변 유사 연식의 연립 주택 실거래가 대비 면적당 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 본건은 전용 면적이 상대적으로 작으므로, 면적당 가격 비교 시 이 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.

5.1. 건물 개요

본건은 도무스데카2 건물 내 3층 303호로, 철근콘크리트구조이며 사용승인일은 2015년 8월 28일입니다.

건물에는 난방, 위생, 급배수, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 노선버스정류장과 운정역(경의중앙)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 지역을 분석한 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.

6.1. HF 인수조건 변경 및 공동담보

한국주택금융공사(HF) 관련 인수 조건 변경 사항이 있으며, 공동담보 물건으로 추정되어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 확약서 내용

임차인 배효진은 한국주택금융공사에 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이는 명도 및 보증금 인수 부담을 줄여주나, 계약 관계에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.3. 공부와의 차이

토지의 공부상 지목은 '전', '공장용지'이나 현황은 '대지'로 이용 중입니다. 건축물대장상 위반 건축물 여부 등 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 임대 관계 미상

임대 관계가 명확히 파악되지 않은 부분이 있습니다. (단, 임차인 배효진 관련 내용은 별도 확인됨)

7. 종합 의견

7.

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 도무스데카2 연립주택 3층 303호입니다. 운정역과 인접하여 교통이 편리하며, 2015년에 준공되었습니다.

권리 분석상 임차인이 존재하지만 대항력이 없고, 명도 및 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

그러나 주변 유사 물건 대비 면적당 감정가가 높게 책정된 점, 공부상 지목과 현황 이용의 차이, HF 관련 조건 변경 및 공동담보 여부 등은 경매 참여 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.

* 운정역 인근에 위치하여 우수한 역세권 입지를 자랑합니다.

* 임차인이 대항력을 포기하고 명도에 동의하는 확약서를 제출하여, 명도 관련 리스크가 현저히 낮습니다.

* 감정가 대비 시세 수준을 고려한 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.

본 건의 감정가는 203,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

주변 유사 연립 주택의 최근 매매 사례(2015년식, 56~57㎡ 기준 15,000~18,000만원)와 본건의 면적(38.30㎡), 건물 연식, 그리고 감정가 대비 시세 수준 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 예상 입찰가를 산정하였습니다.

예상 입찰가: 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.