나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62318 [1] 경기도 파주시 파평면 금파리 396-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비감정 · 평가일 2025.03.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파평면 금파리 소재 '아포삼거리' 남동측 인근에 위차하며 부근은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1: 부정형의 토지로 전 등으로 이용중 기호 2: 사다리형의 토지로 '단독주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호 1,2는 지적상 맹지이나 기호 1은 인접토지(금파리 396-14, 금파리 396-9) 등을 통해 진출입, 기호 2는 기호 1을 통해 진출입 가능함. 다만, 진출입부분은 경계가 명확치 않아 정확한 경계확인은 측량 등을 요하며, 향후 본건으로의 진출입 가능여부는 별도 확인하시기 바람.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물 ㉣, 본건 및 인접부지(금파리 산10-5)에 걸쳐 제시외건물 ㉤이 소재하는 바 도면 등에 의거 개략적인 면적을 산출하였으며, 구조, 사용자재, 시공의 정도 및 부대설비, 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 감정평가하되, 감가수정은 관찰감가법을 병용하였으며, 제시외건물로 인하여 토지의 소유권 행사에 제한을 받는 상태의 감정평가액을 병기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 슬라브지붕 단층 건물로서 외벽: 치장벽돌마감 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

본건 지상 제시외건물 ㉠~㉢이 소재하는 바 도면 등에 의거 개략적인 면적을 산출하였으며, 구조, 사용자재, 시공의 정도 및 부대설비, 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 감정평가하되, 감가수정은 관찰감가법을 병용하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록1 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환)
3.목록1 지상 제시외 샌드위치판넬조 샌드위치판넬지붕 약 6.25㎡, 목록1과 인접부지에 걸쳐 소재하는 제시외 파이프조 강판 지붕 약 322㎡는 매각에서 제외. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격은 154,784,000원임
4.목록1,2 지적상 맹지이나 목록1은 인접토지 등을 통해 진출입 가능
5.본건 토지상 수목은 토지에 포함하여 감정평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경62318 (1)

소재지: 경기도 파주시 파평면 금파리 396-8

용도: 단독주택

감정가: 327,887,920원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 파주연천축산업협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 토지 정보

면적: 1058.00㎡ (약 320.04평)

토지지분: 1058㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

면적: 133.04㎡ (약 40.24평)

건물지분: 133.04㎡

건물 제시외면적: 24.00㎡ (본건 지상 일부 제시외 건물)

구조: 연와조 슬라브지붕 단층 건물

이용상태: 단독주택으로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 파평면 금파리 소재 '아포삼거리' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 지적상 맹지이나, 인접 토지(금파리 396-14, 금파리 396-9 등)를 통해 진출입이 가능합니다. 다만, 진출입 부분의 경계가 명확하지 않아 정확한 경계 확인은 측량을 요하며, 향후 진출입 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리인 근저당권(2006-08-31, 파주축산업협동조합) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 175,700,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 현봉선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-01

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 종합

인수되는 보증금은 없으며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 건 토지는 계획관리지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(15미터 위임), 제한보호구역(전방지역: 25km), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 이러한 지역 규제는 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 주변 환경

부동산임의경매 감정평가 요약에 따르면, 본건 소재지는 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 주변 환경은 보통으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

본건은 단독주택 및 농경지 지역에 위치하여, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 구체적인 편의시설 및 생활 기반시설에 대한 정보는 현장 방문 또는 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지적상 맹지 및 진출입로

본 건 토지는 지적상 맹지에 해당하며, 인접 토지를 통한 진출입은 가능하나 경계가 불명확하여 측량 및 별도 확인이 필요합니다. 향후 진출입 가능성에 대한 불확실성이 존재합니다.

6.2. 제시외 건물 및 법정지상권

본건 토지 및 인접 부지에 걸쳐 제시외 건물(샌드위치패널조 약 6.25㎡, 파이프조 강판 약 322㎡)이 소재하며, 이들 건물은 매각에서 제외됩니다. 매각에서 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이로 인해 토지의 소유권 행사에 제한을 받아 감정가에서 154,784,000원의 가격 제한이 반영되었습니다.

6.3. 농지취득자격증명

본건 토지는 농지로 이용 중이므로, 낙찰 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰 허가가 취소되고 입찰 보증금이 반환되지 않을 위험이 있습니다.

6.4. 환경적 제한

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하므로, 환경 관련 규제 및 주변 환경에 대한 고려가 필요합니다.

6.5. 수목

본건 토지상의 수목은 토지에 포함하여 감정평가되었으므로, 낙찰자가 소유권을 취득하게 됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 파평면 금파리 소재 단독주택 부지로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 부담이 없는 것으로 보이나, 지적상 맹지, 농지취득자격증명 필요, 그리고 특히 매각에서 제외되는 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부 불분명 등은 주요 리스크 요인입니다. 이러한 리스크 요인이 감정평가 시 상당한 금액(154,784,000원)으로 반영된 점을 주목해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 매각 제외된 제시외 건물로 인한 법정지상권 문제 등이 원만히 해결될 경우, 토지의 실질 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 임차인의 보증금 및 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 327,887,920원입니다. 다만, 제시외 건물 관련 법정지상권 성립 여부 불분명 및 이로 인한 가격 제한이 154,784,000원으로 산정되었습니다. 이 가격 제한을 고려하면, 해당 물건의 실질적인 감정 가치 기준(법정지상권 등 문제 해결 시)은 감정가에서 가격 제한분을 제외한 약 173,103,920원 내외로 추정해 볼 수 있습니다.

시세 분석을 위한 주변 유사 물건의 직접적인 매매 사례 정보가 부족하여 정확한 시장가치 산출에는 한계가 있습니다. 다만, 제공된 정보와 법정지상권, 맹지 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 제시된 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 금액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 제시된 가격 제한액을 고려하여 173,103,920원 이상으로 입찰가를 산정하되, 법정지상권 및 진출입로 문제 해결 가능성, 현지 시세 등을 종합적으로 검토하여 입찰가를 결정하는 것이 advisable 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.