나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507817 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-8 한빛아트 2동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성감정 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 백석초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 유사형
공동주택과 아파트 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은
대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2011.07.26.인
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 스라브지붕 5층 건물내 5층 501호로서
외 벽 : 드라이비트 마감등
창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 상·하수도시설과 위생시설 및 가스설비와 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 남동측 및 북동측으로 각각 노폭 약15미터, 20미터 내외의
포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하구획정리), 중로1류(폭 20m~25m)
(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경507817 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 서구 당하동 1087-8 한빛아트 2동 5층501호

1.3. 건물정보

건물명: 한빛아트

동/호: 2동 5층 501호

용도: 도시형생활주택

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일자: 2011년 07월 26일

1.4. 면적

토지면적: 39.81㎡ (약 12.04평)

토지지분: 39.81419920769667㎡ (약 12.04평)

건물면적: 63.28㎡ (약 19.14평)

건물지분: 63.28㎡ (약 19.14평)

1.5. 매각 정보

감정가: 185,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 백석초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 유사한 형태의 공동주택과 아파트 단지 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 대체로 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물이 위치한 부지의 남동측 및 북동측으로 각각 노폭 약 15미터 및 20미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 말소기준권리는 2022년 01월 07일 접수된 서민금융진흥원의 가압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (성함: 김영훈)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 01월 13일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 이 (성함: 이류경, 주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 172,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 11월 10일

* 확정일자: 2021년 10월 13일

* 배당신고일자: 2023년 04월 28일

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 집합건물 등기부 요약

집합건물 등기부상 을구 5번 순위로 등기된 이류경의 주택임차권(보증금 172,000,000원)은 2023년 04월 28일자로 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 물건명세서상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리(서민금융진흥원 가압류, 2022.01.07.) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 주택임차권(이류경) 또한 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.5. 인수되는 권리

상기 권리 분석 결과, 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석 (시장 및 시세 분석)

4.1. 주변 유사 물건 매매 사례 분석

본건과 유사한 시기에 건축된 건물 또는 유사 면적의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 원당탑스빌(1) (2009년식, 70.38㎡): 2026년 7월 6일 135,000,000원에 거래 (약 191.8만원/㎡)

* 그랜드비스타 (2011년식, 34.942㎡): 2026년 7월 6일 179,000,000원에 거래 (약 512.3만원/㎡) - *본 건과 면적 및 가격 차이가 크므로 참고만 필요*

* 멤버스힐 (2017년식, 31.548㎡): 2026년 7월 3일 133,000,000원에 거래 (약 421.5만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건은 2011년식, 전용면적 63.28㎡(약 19.14평) 규모의 도시형생활주택으로, 감정가는 185,000,000원(약 292.3만원/㎡)입니다. 주변 시세와 비교했을 때, 같은 해 건축된 그랜드비스타의 높은 평당가는 해당 면적의 특수성을 고려해야 하며, 원당탑스빌의 가격은 다소 낮게 형성된 것으로 보입니다. 감정가는 주변 유사 거래 사례 및 물건의 특성을 종합적으로 고려한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설

본건은 백석초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변으로 아파트 단지 및 다세대주택이 밀집하여 주거 편의성이 양호합니다. 대중교통 이용이 편리하고, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 설비 내역

상하수도, 위생, 가스 설비가 갖추어져 있으며, 개별난방 시스템을 사용하고 있습니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 생활에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 특이사항

본건의 특이사항에 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있습니다. 임차인 현황에서는 두 명의 임차인 모두 '대항력 없음'으로 기재되어 있고, 이류경의 주택임차권 또한 등기부상 말소 예정이며 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차권이 소멸될 가능성이 매우 높음을 시사합니다. 다만, '대항력있는임차인'이라는 표기는 추가적인 확인이나 복잡한 절차가 있을 수 있음을 암시하므로, 입찰 전 권리 관계를 최종적으로 재확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 보증금 0원 임차인

김영훈 임차인의 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 명확한 임대차 관계 및 보증금 내역은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 당하동에 위치한 본건 한빛아트 2동 501호는 2011년식 도시형생활주택으로, 교통 및 주거 환경이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 185,000,000원으로 책정되었으며, 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. HUG 인수조건 변경 및 임차권 소멸 관련 복잡성이 있으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 신중한 권리 분석과 현장 확인을 거친다면 안정적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 주거 입지 및 편리한 교통 여건

* 합리적인 감정가 및 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격 형성 가능성

* HUG 관련 절차 진행으로 인한 투명하고 안정적인 권리 이전 가능성 (임차권 소멸 시)

* 도시형생활주택으로서의 활용도

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 185,000,000원으로 책정되었으며, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. HUG 인수조건 변경 및 임차권 소멸 동의 확약서 제출 등으로 인해 권리상 위험이 상당 부분 해소되었으나, 관련 절차의 최종 확인이 필요합니다. 주변 시세와 감정가, 그리고 물건의 특이사항을 종합적으로 고려할 때, 160,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 상세 권리 분석 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.