나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507964 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1252 에이동 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월근린공원' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 근거리에 인천2호선 모래내시장역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물
(사용승인일자 1996.09.04) 중 제지층 제비01호로서,

외벽 : 인조석 마감 등임
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 세장형 평지로서 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 (1)~(2) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경507964 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

감정가: 101,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

작성일: 2026년 7월 28일

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1252 에이동 지층비01호 (신주소: 인천광역시 남동구 호구포로866번길 19-16, A동 B01호)

용도: 다세대주택

토지면적: 33.07㎡ (약 10평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.99㎡ (약 18평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 (철근콘크리트구조)

사용승인일자: 1996년 9월 4일

건물명: 대양아트빌 (A동)

해당 호수: 지하층 B01호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월근린공원' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 인천2호선 모래내시장역 및 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본건 건물은 북측 및 서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 말소기준권리는 2024년 9월 5일 접수된 신한카드 가압류 (인천지방법원 2024카단110168)입니다.

등기부채권 총액은 약 177,354,418원입니다.

3.2. 인수주의 권리

없음.

본건과 관련하여 을구 순위 12번 주택임차권등기(한국토지주택공사)가 등기되어 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었으며, 등기부상 '말소' 처리되어 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 한국토지주택공사 (서울보증보험)

* 보증금: 78,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 12일

* 확정일자: 2021년 6월 28일

* 배당신고일자: 2023년 8월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각 시 소멸 예정.

3.4. 말소주의 권리

등기부상 을구 순위 12번 주택임차권 (한국토지주택공사), 갑16번 소유권이전 (홍영미), 갑17번 가압류 (신한카드), 갑18번 가압류 (토스뱅크), 갑19번 강제경매 (서울보증보험) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 인천광역시 남동구 구월동 일대는 아파트 단지와 다세대주택이 밀집된 주거 밀집 지역으로, 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 시설

인근에 구월근린공원이 위치하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 생활용품 구매 및 금융업무 등에 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

급배수 및 위생 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있으며, 인근 편의시설 및 교통망을 통해 일상생활이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 건물 사용승인일자가 1996년으로 노후된 점은 참고해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후

건축물 사용승인일자가 1996년으로 약 30년 경과되어 향후 유지보수 및 관리에 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법적 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

6.3. 임차인 관련

임차인(한국토지주택공사)의 경우 대항력이 없으며, 말소동의 확약서 제출로 인해 보증금은 매각으로 소멸될 예정입니다. 이에 따라 인수 부담은 없으나, 경매 진행 시 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

인천광역시 남동구 구월동에 위치한 본 다세대주택은 성숙된 주거지역 내에 자리 잡고 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 교통 접근성이 우수하고 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있으며, 인근 공원은 쾌적성을 더합니다. 권리 관계는 임차인 관련 문제가 매각으로 소멸될 예정이라 명확한 편입니다. 다만, 건물 노후도 및 지역 내 법적 규제 사항을 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천 남동구 내 성숙된 주거 지역에 위치하며, 역세권 및 교통망이 편리합니다.

* 권리 관계 명확: 임차인의 대항력이 없고 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

* 잠재적 가치: 경매 물건으로서 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 공세권: 구월근린공원과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 101,000,000원

최근 유사 물건 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 조건의 물건(49.82㎡)이 2026년 3월 8,500만원에 거래된 점을 고려하였습니다. 본건은 지층(지하)이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

예상 입찰가: 90,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.